推动房地产业健康发展 [复制链接]

第6版(国民经济)
专栏：经济视点

　　房地产成为消费热点，但也出现了一些值得注意的现象——
推动房地产业健康发展
本报记者 朱剑红
　　在刚刚过去的一年里，房地产业不仅是消费热点，而且因为在一些地方出现了过热现象，越来越引起人们关注。
　　拉动内需立大功
　　近几年来，房地产业的发展有非常积极的表现。在党中央、国务院停止住房实物分配、把住宅建设培育成国民经济新的增长点等一系列政策的作用下，居民住房消费的积极性得以充分调动，个人作为房地产市场消费主体的地位已被确立。
　　2001年，城镇居民个人购买商品住宅的比例比1997年提高了28.2个百分点，比1990年提高了66.5个百分点。
　　房地产业拉动了国民经济的增长：1998年以来，城镇住宅与房地产投资占GDP的比重由1997年的不到6％，增加到7％到7.8％之间，每年GDP增长一个百分点以上。房地产业对扩大居民消费的重要作用也显而易见：2001年，个人购买新建商品住宅交易额达3675亿元，是1997年的4.54倍，再加上其他形式建房中的个人投入，当年全国城镇个人住房支出总额达7500亿元以上，可带动相关消费近万亿元。
　　值得注意的现象
　　然而，全国空置房的总量在增加，在一些地方房地产市场上出现了一些过热现象，也是不争的事实。根据建设部的调查，一些地方的房地产市场出现了不好的苗头。
　　一些城市不顾当地经济发展水平和实际需要，盲目攀比、急功近利，搞劳民伤财的“形象工程”、“政绩工程”。如吉林省的一个贫困县建设了6万平方米的大广场；再如河北某市不顾市场需求，建设了比北京王府井、上海南京路还长的商业步行街，大量商业用房空置。还有西部一些地方，追求不切实际的经济增长指标，制订过高的房地产投资计划，导致市场供过于求，空置房增加。
　　还有部分地区城市规划和土地供应失控，导致投资增幅过大、土地供应过量，摊子铺得太大，存在潜在的市场风险。
　　造成土地供应失控的主要原因之一是，有的城市政府将规划、土地管理权限下放到开发区、大学城、科技园区和旅游度假区等，导致多头供地等问题。在县（市）改区过程中，也普遍存在原土地出让管理权限3年不变的做法，县（市）政府受利益驱动超规模供应建设用地。另一个重要原因，是一些地方政府对存量土地缺乏有效的管理和调控，大量已批出的土地以及开发企业通过收购、兼并企业新获得的土地集中投放市场，导致房地产开发的无序扩张。
　　有些地区房地产价格上涨过快。
　　防范风险 趋利避害
　　应该说，目前房地产市场出现的问题与1992年前后的房地产热有很大的不同。1992年前后，住房市场化程度很低，商品住宅的个人购买比例只有30％强。在此背景下，大量资金未经严格审批和评估，从各种渠道涌入尚不规范的土地批租领域，疯狂地炒卖土地和楼花，导致当时房地产畸形增长。如：1992年全国土地供应量同比增长175％，房地产开发投资增长117％，销售面积只增长了40.4％；1993年土地供应量增长96％，房地产开发投资增长164％，销售面积只增长了55％。
　　1998年停止住房实物分配后，城镇居民的住房消费潜力得以大大释放，商品房的个人购买比例已上升到90％以上。从统计数字来看，目前房地产投资和销售双双走高，产业发展的各项指标比例也基本协调，没有明显的大起大落。从1998年至2001年，商品房完成投资、竣工面积、销售面积分别平均增长20.6％、19.35％和22.5％。从房价来看，这四年里商品房销售价格年增长速度分别为3.27％、－0.48％、2.88％和2.76％。2002年据不完全统计，全国35个大中城市房屋销售、土地交易价格分别比上年上涨3.7％、6.9％，全国房地产投资比上年增长近三成。
　　住宅产业关联度高，对促进结构调整、拉动经济增长、提高城镇化水平具有重要作用。在扩大内需成为我国经济发展的长期发展战略的今天，可以说，从中央到地方，从政府官员到开发商再到老百姓，方方面面都希望房地产业健康发展。但是，房地产业运行是否健康，不能仅仅看成是产业内部的问题。房地产业对金融的依赖程度很高，据业内人士的估计，房地产从投资到消费，有60％—70％的资金来自银行以及公积金贷款，因此，房地产业健康发展事关整个国民经济运行质量，事关国家的金融安全。此外，随着住房制度的改革，我国住房私有化的程度越来越高，因此，房价的大起大落直接关系到城镇居民家庭财产的质量。
　　因此，尽管房地产市场局部过热的问题还不足以说明行业走势出现严重偏差，但我们必须给以高度重视。为了使房地产业健康发展，房地产业管理部门提出要加强监控，尽快建立起有效的房地产预警系统，并从加强土地供应管理、严肃金融纪律等环节共同防止泡沫泛滥。