在购房贷款没还清之前，房子如何才能卖掉——转按揭：房产转让快车道 [复制链接]

第14版(财经纵横)
专栏：热点聚焦
　 在购房贷款没还清之前，房子如何才能卖掉——
转按揭：房产转让快车道
　　本报记者 许志峰
　　二手房转让新“出口”
　　工作地点在广州市区的黄美华女士，原先的住所是广东番禺丽江花园的一套60多平方米的房子，上班路途较远，因此黄女士一直有心在广州市区置业。去年，她的一位亲戚恰好想要换更大的住房，准备将其位于广州市海珠区的房子转手，双方当下达成买卖意愿。然而黄女士亲戚的房子当初是通过办理按揭购买的，仍处于还款期内，这房子该如何转让？双方都犯了难。后来农行广东省分行的转按揭业务解决了他们的难题，最终黄女士通过首付12万元，贷款18万元买下了这套70平方米的房子。
　　转按揭的出现，无疑为二手房的转让增加了一个出口。对于持“住房阶梯消费”理念的人士，或者由于各种原因无法再继续偿还贷款的买房人来说，它是一个“福音”，因为他们无须等到将贷款还清就可以转让住房；对于以投资为目的按揭买房的投资者来说，也可以通过转按揭及时变现房产，将自己的投资收益“落袋为安”，而不是只能通过出租来获取收益。
　　各地发展冷热不均
　　去年年中，北京市多家银行纷纷表示要推出转按揭业务，然而很快就归于沉寂。农行总行房产信贷部罗华梅处长认为，转按揭业务在北京之所以没能推广开来，主要原因在于市场需求过小。她介绍说，农行北京市分行至今尚未推出转按揭业务，而广东、上海分行的该项业务已经做得相当不错。
　　农行广东省分行房产信贷处黄处长告诉记者，他们在2001年推出转按揭业务后，到目前已办理了800多笔、总额1.5亿元的转按揭贷款业务。他认为，转按揭业务在广东之所以开展得比较好，是得益于两个条件的配合：一是广东省活跃的二手房市场。该省二手房交易量占总房产交易量的比重从1998年的10％上升到去年的超过20％，不断升温的二手房市场使得人们对转按揭业务有较大的需求。二是当地政府部门的积极推动。按照转按揭的一般办理程序，银行对新购房人的贷款要在办理新的房产抵押手续之前发放，在这段时间里银行贷款因为没有相应的抵押而处于“悬空”状态，而在广东，由于房管部门的配合，产权过户和变更抵押登记手续被放在发放贷款之前，从而避免了银行的风险。
　　北京市房地产交易中心有关人士则认为，与广东、上海等地相比，北京的二手房交易之所以不活跃，主要原因在于房源过紧，目前的平均供需比例为1∶10，个别地段甚至达到1∶50，去年全年北京仅成交了8000套二手房。转按揭业务为众多房主转让房产提供了出口，可以增加二手房的供给，将有利于缓解目前北京二手房市场的供需矛盾，因此二者事实上是互相促进的关系，银行应该拿出更积极的态度推广这一业务。
　　还应更方便更安全
　　随着我国二手房市场的日益发展和完善，城镇居民对转按揭的需求量会越来越大，这已经成为大家的共识。然而就目前转按揭的运作来看，还存在一些问题。
　　首先是手续繁杂，牵扯部门较多。农行总行房产信贷部郑斌认为，目前的转按揭业务实际上包括四个环节：原债务的偿还、新债务的建立、原有抵押担保的撤销和新抵押担保的建立，而且这四个环节相互独立。如果能将某些相关环节连接起来，无疑能节省时间，提高工作效率。比如可以考虑在原有借款合同不变的基础上，银行、售房人、购房人签订补充借款协议，将售房人的债务直接转移给购房人。
　　其次是参与各方都面临一定的风险。建行北京分行有关人士告诉记者，由于我国的信用体系尚不完善，按照目前的操作方法，转让方、购买方和贷款银行都面临因某一方违约而造成损失的风险，比如转让方在收到房款前就必须将产权过户给购买方，这显然让人难以放心。他认为，通过制度和程序上的安排，可以有效避免这种状况，如银行（包括公积金管理中心）、购房者、房管部门等各方共同协作，在经过银行对买卖双方的资信审查后，各方同时到产权部门办理产权登记。
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　　什么是转按揭
　　按揭是我国香港地区的习惯叫法，其正式称谓为个人住房抵押贷款。而转按揭，则是指在还款期内按揭主体的变更，包括债权人（银行）的转移和债务人（借款人）的变更。目前所说的转按揭主要是指债务人的变更，即在个人住房贷款还款期内，因借款人转让已抵押给银行的抵押房产，贷款银行向购买该抵押房产的购房人发放贷款，同时，原借款人通过售房款归还贷款的业务。（附图片）
　　压题照片为南京市洪武路一处布满商品房楼盘广告的天桥。新华社记者 孙参摄