买房纠纷，如何应对？——解读商品房买卖合同纠纷司法解释 [复制链接]

第10版(政治·法律·社会)
专栏：时政广角

买房纠纷，如何应对？
——解读商品房买卖合同纠纷司法解释
本报记者 石国胜
　　买房是件大喜事，可有时也是件头疼的事。很多买房者都有过这样的遭遇：商品房有的面积严重缩水，有的存在质量问题，有的广告宣传与实际情况相差悬殊，甚至有的是一套房子卖了几个主人……这些都严重损害了买房人的合法权益。在消费者协会的统计资料中，商品房买卖纠纷被列为当前十大投诉热点之一，已经成为社会关注的焦点。
　　为公正处理商品房买卖合同纠纷，规范房地产市场交易行为，最高人民法院于5月7日公布《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称解释），对商品房买卖合同纠纷案件的审理适用法律作出了更加明确、具体的规定。让我们对将于6月1日正式施行的该司法解释进行一番解读。
　　买房子“缩水”可以解除合同吗？
　　哈尔滨市一位娄姓先生购买了一套商品房，等入住之后才发现，房屋的实际面积比购房合同约定面积“缩水”了8平方米。一怒之下，他将开发商告上了法庭。
　　很多买房者都会遇到娄先生同样的问题——面积缩水。“缩水”怎么办，解除合同不买了行不行？该解释给出了答案：商品房买卖中，面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买房户请求解除合同的，法律不予支持。
　　该解释还规定，交付使用的房屋建筑面积与合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：面积误差比绝对值超出3％，买房户请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买房户同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买房户按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由房地产开发商承担，所有权归买房户；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由房地产开发商返还买房户，面积误差比超过3％部分的房价款由房地产开发商双倍返还买房户。
　　销售广告能不能成为合同内容？
　　据统计，90％以上的商品房是通过宣传广告进行促销的。为此，开发商都为广告的设计绞尽脑汁，于是，一些商品房广告便被“注水”，什么“都市绿洲”、“皇家园林”、“距地铁站两分钟距离”、“学校、商店、邮局等小区配套设施一应俱全”等极尽诱惑的广告随处可见。可等买主签订合同、付了房款、了解实情之后，才发现广告所说完全是“纸上谈兵”、“虚无缥缈”，自知上当，纠纷也由此而起。
　　销售广告可以成为合同内容吗？新的司法解释对此作出了肯定。
　　解释规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是房地产开发企业就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。解释特别提到，这些说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
　　房产商恶意违约欺诈怎么办？
　　有的人在买房过程中可能遇到过这样的“怪事”：明明已经和卖主签订了买房合同，可等房子快要按期交付时，卖主却告知这房子已经卖给了另外的买家，辛辛苦苦的期盼成了“泡影”。碰到这种房地产开发企业恶意违约和欺诈，甚至一房多卖的情况，法律会怎样惩罚他们呢？
　　解释规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买房户可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求房地产开发企业承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任：商品房买卖合同订立后，房地产开发企业未告知买房户又将该房屋抵押给第三人；商品房买卖合同订立后，房地产开发企业又将该房屋出卖给第三人。
　　房地产开发企业订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买房户可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求房地产开发企业承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任：故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
　　质量出现问题如何解决？
　　北京的陈先生新近买了套商品房，满心欢喜地住进去才发现问题多多：房顶出现裂缝，卫生间渗水，墙壁起泡掉皮。找开发商要求解除合同，赔偿损失，开发商认为房子交付完毕他们就没有责任。两方互相扯皮，没有结果，陈先生很是头疼。
　　像陈先生这样遇到商品房质量问题的情况，该司法解释给出了明确规定：如果购买的商品房因质量问题严重影响正常居住使用，法院应支持买房户解除房屋买卖合同。
　　该解释规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买房户请求解除合同和赔偿损失的，法院应予支持。同时，如果交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，房地产开发企业应当承担修复责任；房地产开发企业拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买房户可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由房地产开发企业承担。
　　因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买房户请求解除合同和赔偿损失的，人民法院也应该支持。（附图片）
（刘孝沅绘）