住宅商品化与我国城市住房制度的改革 [复制链接]

第5版()
专栏：

住宅商品化与我国城市住房制度的改革
晓亮
供给制”的办法很难解决我国城市居民的住房问题
建国以来，党和政府对城市居民的住房问题是关心的。据统计，从1949年到1982年，国家（包括全民所有制企业、事业单位）在基本建设内的住宅建设投资额达八百一十多亿元，共建成住宅八亿四千五百八十一万平方米。其中1979—1982年共投资四百三十八亿元，占同期国家固定资产投资总额的21.3％，新建住宅三亿一千四百万平方米。1983年国家用于住宅建设的投资达一百二十五亿元，1984年投资也不少。
但是，直到目前为止，我国城市居民的住房水平还是很低的。从1978年至1983年，城市居民的人均居住面积仅提高了一平方米，即从1978年的人均三点六平方米提高到1983年底的四点六平方米。目前，城市各种缺房户约占城市总户数的三分之一左右。
造成我国城市居民住宅紧张的原因是多方面的。其中包括人口增长过快，需求增加过急过大，在“左”的指导思想下曾经忽视住宅建设，以及长期以来从上到下没有一个健全和稳定的住宅建设和房地产管理机构，等等。但是，更为重要的原因在于我们的具体住房制度。
过去我国城市居民的住房制度，用一句话来说，就是“供给制”和“半供给制”。在这种体制下，职工住宅由国家投资建造，按职务、级别、人口等进行分配，只象征性地收取很少一点房租（全国平均，大约每平方米建筑面积每月只收一角多一点，有些地方只收几分钱）。这种低房租连管理费用都不够，不仅国家用于住宅建设的资金有去无还，而且每年还要投入大量的补贴。早在五十年代，周恩来总理就指出，必须适当地提高职工住公房的收费标准，租金一般应当包括折旧、修缮、管理三项费用。这个要求并不高，按说在当时就可实行，但主要由于“左”的思想影响，否定城市住宅的商品性质，把住宅当作福利事业看待，而未能实行。
这种“供给制”的办法现在已经到了非改不可的地步了。首先是国家财政负担不了。近几年来国家每年的住宅建设投资都在一百亿元以上，这还不包括低房租制必然带来的修房补贴。其次，在低房租的情况下，必然是谁要的房子多谁占便宜，从而助长人们千方百计地搞房子，即使够住了也要增加住房，要好房。这样，不但以权谋私的不正之风难以制止，而且必然刺激需求，加剧供给和需求的矛盾。再次，在这种情况下，买房、建房都不如要房、租房合算，必然影响居民个人购房、建房的积极性。此外，这套做法不是用经济办法管理房地产，因而经济效益差，使房屋不能得到及时的保养和维修，加剧了原有房屋的破损。近年来试行住宅制度的改革已取得良好开端
党的十一届三中全会以来，中央领导同志多次指出要改革住房制度。邓小平同志多次在讲话中指出：要考虑城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。城市居民个人可以购买房屋，也可以自己盖。不但新房子可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款。要联系房价调整房租，使人们感到买房合算。1980年6月，中共中央和国务院明确规定：“要准许职工私人建房、私人买房，准许私人拥有自己的住宅。要有计划地由国家建设一批住宅，向私人出售。房价可以一次付清，也可以分期付清。一次付清的，应当享受优惠待遇。”近几年来，赵紫阳总理多次提出住宅补贴出售。他说，实行卖房子给补贴的办法，国家、单位出资补贴三分之二，个人买房出三分之一的钱，可以鼓励群众把钱用到买房子上，产权归私人，这样建筑业也活起来了。
遵照中央领导同志的指示和国家有关规定，近几年来有关部门进行了大量的调查研究和试点工作。例如，1979年，由原国家城建总局拨款，在广西壮族自治区的南宁、柳州、梧州、桂林和西安市进行了住宅出售给职工的试点。1980年以来，邯郸、成都、沈阳、福州、泉州、南京、无锡、合肥、安庆、温州等地也进行了出售住宅的试点。到1980年10月，全国已有近五十个城市向个人出售住宅，共出售七百四十七套，建筑面积四万二千三百七十六平方米。并有少数城镇开始出售旧房。1981年，住宅出售工作进一步展开。1982年4月，国务院批准了原国家建委和原城建总局的报告，同意选择郑州、常州、沙市、四平为住房补贴出售的试点城市。到1984年2月为止，这四个城市共补贴出售住宅一千七百九十七套，建筑面积九万三千六百平方米。在购买住宅的人们中，绝大多数是职工、干部，并且60％以上是一次付清房价。同时，成立了中国房屋建设开发公司，这是一个以经营商品性住宅为主的经济组织，经营形式有出售、出租和包建房屋等。目前，这个公司已在常州、苏州、桂林、郑州等十几个城市建立了分公司。1983年修建住宅六十九万平方米，出售住宅七千多套。
在探索住宅制度的改革方面，有些地方和单位前进得更快一些。比如深圳经济特区的蛇口工业区，从一开始就是向银行贷款，把住宅当作商品来建造和经营的，没有向国家要一分钱。到1983年底为止，蛇口工业区共建成职工住宅十万三千平方米，实际用于职工居住的有九万多平方米，已经基本上解决了现有职工的住房问题。房屋租金准备按照不赔不赚的原则，按折旧费、利息、管理费、维修费四项计算，收回成本和其他费用，以便继续再建。由于基本上实行了住宅商品化，没有盖什么书记楼和常委楼，房屋分配也比较合理。不久前，他们酝酿进一步改革，鼓励职工购房。购房者要发给产权所有证。目前，已有一些职工交了预定金，有的已搬进准备要买的住宅中去。当然，蛇口工业区的情况特殊一点，主要因为那里是经济特区，职工的工资水平比较高，每人每月花四五十元以上租金不算什么大的负担，但是他们按经济规律办事、弊端少、解决问题快（蛇口建造住宅实行投标承包，八到十个月就可以住上房子）的基本经验，对我国住房制度的改革有参考价值。
有些同志对住宅商品化有顾虑，认为我国职工工资水平低，不会有多少人买得起房子。但是试点时都是供不应求，说明住宅实行补贴出售，大多数困难户是会购买的。如果我们把房租补贴变为工资收入，适当地提高房租，或者在提高工资水平时提高房租，那么，肯定会有更多职工由租房转为买房。
社会主义住宅商品化的特点和好处
我们主张住宅商品化，并不是主张住宅的完全的自由买卖，不是主张住宅的生产和经营完全以盈利为目的，而是主张改变统包和低房租的做法，按商品经济规律办事。我们所主张的是社会主义住宅商品化。它的特点应当是：一、社会主义住宅商品的生产和经营是以更好地满足人民的居住需要为目的的，虽然它也要获取一定的盈利，却不能以获取盈利作为唯一的目标；二、住宅的分配和出售要考虑实际的需要和本人条件，并不是谁有钱或谁要多少就给多少；三、自有房屋可以出租，也可以转让和出卖，但转让、出租、出卖必须符合国家的规定，尤其是接受国家补贴出售的房屋，转让时要考虑同等条件，要经过一定手续，不能由个人获得全价；四、不允许投机者插手其间。有了这几条，就把社会主义住宅商品同资本主义住宅商品区别开来了。
比起“供给制”的住宅分配制度来，住宅商品化至少有如下一些好处：
（1）有利于动员和筹集社会资金，保证住宅的继续生产。住宅建设当然需要有相当数量的基金。但是在住宅商品化条件下，它应当象其他商品的生产一样，经过第一次垫支和投资以后，就能够运转起来，即不断地通过出售和出租收回投资并获得一定盈利，不断地进行再生产和扩大再生产，而不是有去无还，不断地由国家去填这个难以填满的大窟窿。
（2）只有在住宅商品化的条件下，才能使住宅建筑单位和住宅经营单位成为相对独立的商品生产者和商品经营者。它们也才能够实行严格的经济核算，以建房、卖房或房租收入来补偿自己的物化劳动和活劳动消耗，获得一定的盈利，不断地提高经济效益。
（3）实行住宅商品化，对于防止住房分配问题上的不合理现象，特别是防止以权谋私、多占住房等不正之风，也是一条有效的措施。
（4）住宅商品化的推行，还可以带动整个城市住宅制度的改革。例如要普遍地推广住宅商品的出售工作，就必须逐步改革现行的低房租制；就要确立房产权，调整住宅的所有制结构；还必须鼓励和支持职工个人建房，积极发展合作建房；改革城市房地产管理体制，等等。
（5）带动我国建筑业的大发展，使建筑业成为国民经济中的重要产业。
住宅商品化无疑是改革我国住宅制度的方向和突破口。但是应该看到，住宅商品化是一个过程，它本身又受到种种条件的限制，不可能一下实现，只能分阶段、分步骤地进行。