对解决住宅问题的看法 [复制链接]

第5版()
专栏：

对解决住宅问题的看法
徐景安
全面规划 分步解决
从我国人民消费的实际情况看，解决住的问题已成为群众生活的迫切需要。由于长期以来忽视住宅建设，1978年我国城市人均居住面积只有三点五三平方米。近几年来，大大加快了住宅建设的进度，到1982年人均居住面积提高到四点四平方米。但由于人口增加和分配不合理，1982年比1978年缺房户反而增加了六十万户，达到七百四十九万户，占总户数的三分之一；无房户增加了六十八万户，达到一百九十九万户，占总户数的近十分之一。住宅问题十分重要。要使人民过上小康生活，就得首先解决起码的居住条件。七十年代，国外人均住房面积已达到较高水平，日本十四平方米，美国十八平方米，西德二十五平方米，苏联十二平方米，罗马尼亚十三平方米，南斯拉夫十五平方米。2000年我国城市的居住水平达到每户一套住宅，人均八平方米，应该说是合理的。按此目标，今后要新建住宅二十五亿平方米，平均每年新建一点五亿平方米，每年投资三百五十亿元（包括公用配套设施）。近几年，国家大力加强住宅建设，平均每年建成住宅八千多万平方米，投资一百二十五亿元。按此进度，到2000年人均住宅八平方米的目标达不到，这个问题需要解决。
国外的经验证明，要解决住房问题不是一件容易的事。许多发达国家和发展中国家，都把满足人民的住宅需要作为社会经济发展的基本目标之一，列入国家和政府的重要议事日程。经过一二十年的努力，住宅问题才得到逐步解决。我国人口多、资金少，加上体制、政策不合理，解决住房问题更为艰巨，完全有必要把它作为战略问题，从计划、体制、政策等方面通盘考虑，全面规划，有步骤地解决。
2000年，我国城乡居住水平达到什么目标，应尽快确定下来。按照确定的住宅建设目标和进度的要求，分别制订每个五年计划的目标和进度。在年度计划安排上，要确保住宅建设。如果基本建设总规模过大，应在保证住宅建设和必要的重点建设的前提下，压缩一般的建设项目，而不应该倒过来采取砍住宅建设的办法。住宅建设所需要的材料，应鼓励各地采取投资建设、合资经营、补偿贸易等办法解决。今后考核地方政府工作的一项重要指标，就是完成住宅建设的情况，使解决住房问题真正摆到各级政府的重要议事日程上。
实行住宅商品化
三十多年的历史证明，城市住宅采取国家包下来的办法，不仅无助于问题的解决，而且日趋严重。按现行政策，国家投资建设住房，无偿分配给职工，收不回一分钱，还要每年大量补贴维修费。全国城镇公有住宅九亿多平方米，按全价租金（包括管理费、维修费、税金、利息等）每平方米一元算，每年应收租金一百零九亿元，现在实收租金十一亿元，远不够住宅管理、维修之用。结果，全国城镇失修失养的住宅占一半以上，危险房屋达三千多万平方米，塌房伤人事故时有发生。由于实行无偿分配、低价租金的政策，尽管三令五申，有的地方抢占住房的现象仍制止不住，新建住宅分不到真正困难户、缺房户手中，加剧了住房的紧张。因此，现行的住房政策必须代之以住宅商品化，这是解决住宅问题的唯一出路。
办法是什么呢？一是变住房无偿分配为补贴出售、优价出售和全价出售。对家庭人均收入水平低的职工实行补贴出售，对家庭人均收入中等水平的职工，实行优价出售。对家庭人均收入高的职工和华侨，实行全价出售。按不同收入水平实行不同的售价，照顾低价收入的居民，是许多国家采取的住宅政策。不作区分地实行房屋无偿分配的政策必须改变；不看收入水平，一律实行房屋补贴出售的办法也不宜采取。
二是变低房租为半价、全价房租。为鼓励职工购房，必须改革房租制度。作为过渡办法，可考虑标准内实行半价房租，对超标准的实行全价房租，由职工支付。实行这个办法需要国家财政拿一部分钱来补贴职工，可考虑支付“住宅专用券”，职工用以购房，或存入银行取得利息，但不能购买别的商品。这样可以避免冲击市场。
三是公有住宅折价出售。提高房租后，现有的公有住宅折价出售，就能为职工所接受。全国九亿多平方米的公有住宅，以每平方米五十元出售，可得四百五十亿，即使出售一半也可得二百二十五亿。如能实现，不仅可以救活住宅建设，而且可以为搞活整个经济创造条件。
实行住宅建设产业化
过去，住宅建设长期作为非生产性基本建设，只投入、不产出，影响住宅问题的解决。随着住宅商品化，住宅建设应该独立出来，成为产业部门。目前已成立的中国房屋建设开发公司，是经营商品房的企业。它按照国家的住宅建设计划和可筹集的资金、材料，提出全国建设商品房的指标，由国家计委平衡后作为指导性计划下达。各地房屋建设开发公司根据下达的商品房计划和地方规划的要求，组织综合开发和统一建设，以商品形式出售给单位和个人。采取这个办法，有很多好处：它能够按照城市建设的总体规划，统一建设，调整城市布局，改变分散建设、互不衔接、布局混乱的状况；它能够集中物力、财力，加快建设进度，合理使用土地，克服各自筹建、各自备料、各自征地、各找设计施工队伍带来的弊端；它能够多方面聚集资金，减少国家投资，改变国家住宅投资有去无回的局面；它能用经济办法把勘察、设计、施工单位联合起来，使建筑业形成完整的综合生产能力，并通过发包、承包、招标、投标，促进规划、设计部门开展竞争，促进施工部门缩短工期、降低成本、提高工程质量。总之，从经济效益、社会效益、环境效益来说都是好的。国家应采取措施给这种开发形式以必要的支持，拨给中国房屋建设开发公司一定数量的资金和材料指标，作为周转使用；在确定税率时适当照顾，使其能够自我循环、不断扩大；取消各地对施工队伍流动的限制，允许跨地区投标承包建设；与住宅建设配套的基础设施、地面工程，其投资和材料由当地建设主管部门统筹安排，保证建设同步。
建筑业和建材业应当大发展
适应城市住宅建设和重点建设的需要，建筑业和建材业应当大发展，成为我国的优势产业。作为优势产业，应具备三个条件：一是有巨大的和稳定的需求量；二是能带动其他行业的发展；三是能为国家积累资金。建筑业和建材业是符合这些条件的。今后十六年，住宅建设量很大，重点建设任务很重，建筑业和建材业可以稳定发展而经久不衰。建筑业的主要产品住宅的发展，为家庭各种生活用品的发展开辟了前景；而建筑、建材业的发展，又将带动冶金、机械、化工、林业、轻工等行业的发展。建筑业和建材业还将成为积累资金、回笼货币的两大产业。因此，发展建筑、建材业，是需要认真研究的课题。
建筑材料的发展方针是什么？需要很好讨论。随着建设事业的发展，对建材的需求量越来越大，完全靠发展传统建筑材料是不行的。这不仅投资多、耗能高、运输量大，而且浪费资源、破坏耕地。生产一亿块粘土砖要毁地五十亩，今后平均每年需砖三千亿块，要毁地十五万亩，到2000年将毁地二百五十万亩。因此，建材业必须大力发展新型建筑材料，继续搞“秦砖汉瓦”是没有出路的。这不是说要用新型材料完全代替传统材料，而是要确定一定时期内新老材料之间的合理比例。为了放手发展新型材料，可以考虑赋予新型建筑材料公司更大的经营自主权。在国家统一规划的前提下，公司除经理任免等行政事务和业务协调工作继续由建材主管部门归口管理外，其基本建设、资金往来、物资供应、劳动工资等都单列户头，与各有关部门直接挂钩。
今后，水泥、玻璃等建筑材料还需要有很大的发展。国家在重点建设一批骨干企业的同时，还要鼓励社会集资办建材企业。近几年来，各种建材小企业的发展，对缓和供求矛盾、满足各方面的需要起了重要作用。但由于质次价高、质优价低的不合理价格体系和缺乏必要的行业管理，也盲目发展了一大批质量低、能耗高、效益差的落后企业。从全社会讲，就发生了投入增加、产出减少、经济效益下降的趋势，出现供不应求→盲目发展→经济效益下降的不良现象。这种状况一定要改变。要颁布技术政策、技术标准，坚决制止兴办不符合技术经济条件的企业，把投资引导到改造老企业或联合举办符合标准的企业。