商品化引入住宅建设后——基于安徽改造旧城的考察与思索 [复制链接]

第2版()
专栏：

商品化引入住宅建设后
——基于安徽改造旧城的考察与思索
胡思升
合肥市一片三十年难改旧容的城区，近两三年功夫，幢幢新楼耸起，景观焕然一新。是国家多给钱、多给物资了吗？不是。溯本探源，这种近乎神奇的效力发生于——
“三十年依旧”，
如今变了样
不久前，作为安徽省政治、工业、文化中心，合肥市两条主要马路长江路和金寨路旁，还是低矮的破旧危房成片。由于下水道很少，每逢暴雨，马路汪洋一片。1982年，全市仅水淹就损失三千五百多万元，还没算进工厂停工损失。居住条件极差，房与房之间用芦席泥巴相隔，人们笑称“隔墙有耳，捅个洞，什么都看得见”。民心思变，时间进入八十年代，一位新上任的市长抓住了时机，张大为和市政府横下一条心，逐步改造这座旧城。先在长江路、金寨路打头阵。
按照现行的体制，拆旧房、盖新屋、建设各项配套设施，一要国家批准的基本建设指标，二要大量资金。不“过五关，斩六将”，难于打开旧城改造的局面。
正在步履维艰之时，承担城市综合开发的中国房屋建设开发公司宣告成立。公司跨省筹集了一部分建材，助了不可缺的一臂之力。资金呢？采取社会集资的办法，“谁得利，谁给钱”。就是这样，两年多来先后聚集社会资金一亿八千六百万，相当于前三十年（1950 —1980年）国家用于合肥市的建设总投资的二点九八倍。
有了指标，有了钱，还需要一定的行政权力。市政府授予旧城改造指挥部以“终审决定权”。不管是中央单位，省辖企业，都得按旧城改造的统一规划办。
这种“集资经营型”、“统一开发型”的改造旧城、建设新区的作法，是一条迅速产生社会效益、经济效益、环境效益的新路子，颇带有大生产的味道。合肥市政府规定，一切综合开发的项目，所有地下配套设施，包括供水、排水、煤气、暖气、供电、电讯、广播、电视等，全部按规划要求一次性埋设地下，至少五年内不准再行开挖。那种城市建设中常见的各单位自行“见缝插针”、自立“炉灶”、自成体系，以及拆了建、建了拆，挖了埋、埋了再挖的小生产式的落后现象，终于开始改变。
仅仅两年多时间，金寨路上，四十二幢多层建筑平地而起，一千五百多拆迁户搬进新居，为三百零二个集资单位提供了八万平方米的商品房。今日金寨路，对称、和谐、高低错落有致的建筑，以“虎头、熊腰、凤尾”的态势，形成合肥市的主动脉。赵紫阳总理1984年视察之后加以充分肯定，指出：“合肥旧城改造办法好，对全国旧城改造有普遍意义，值得推广。”
合肥旧城改造的成效引人思索。我国的中小城市星罗棋布，但旧城的市容景观不雅者甚多。即使有建设投资，由于旧城改造艰难，都投放到市郊开辟新区。合肥为此每年征用两千亩以上的土地（其中60％是菜地）。安徽人均耕地仅一点二亩，一方面人口增长，另一方面又占用不少耕地，而旧城之内土地利用效率极差，这样的方针，能够长久下去而不得到惩罚吗？！
新行业带来了新矛盾
城市综合开发——旧城改造，新区建设，各种公共设施的建设——走出了新路子，一种新的行业应运而生，近两三年来，安徽省、市的各种房屋开发公司纷纷成立。目前约有一百五十余家。据估算，全省的房屋开发公司施工面积达三百五十点五万平方米，竣工面积一百四十七万平方米，已占全省施工和竣工面积的一半左右。安徽省、市各级政府对这一新行业给予了积极的扶植。实践已经证明：以统一开发为己任的房屋开发公司，革除了过去各单位分散建设的种种弊端和混乱局面，使城市规划和基建计划这“两张皮”合在一起。
但是，无数事实表明，陈旧过时的框框、固步自封的观念，仍然严重地束缚着这一新行业的发展，阻碍着新路子的开拓。
把旧城改造成新城，离不开走住宅商品化的路。住房是商品，但在我国大部分地区，目前仍被列入基本建设的固定资产投资范围，这当然会造成不适应的局面。一说控制“基建规模”，就往往容易在住宅建设上开刀，而不问住宅商品市场的需求和住宅建设会不会冲击国家重点建设。现在该是从体制上研究这一课题的时候了。
建造商品住宅，目前的趋势是造价不断上升。马鞍山市商品房的每平方米造价，一年内从一百九十四元上升到三百零一元，提高了55％。为什么？主要原因是住房建设的一切公用设施的配套费用，一古脑儿转嫁到住宅建设成本费中。学校、卫生所、邮局、粮店、商场、派出所、道路等等，都要无偿“占领阵地，甚至有的采取“讹诈政策”，“你不给就叫你们难以做成‘开门七件事’”。安徽某地新建一小区，不仅要无偿提供中学校舍，连中学职工的住宅也要在小区内分配。对于诸如此类的硬性摊派，国家有关方面已经明确指出不行。办商店是为了赚钱，应该实行企业化经营，商店用房造价怎么能打入住宅建设成本呢？
此外，各种税费也不少。马鞍山市1984年以来增加名目繁多的税费十三种，每平方米建筑面积要分摊五十点二元。事实说明，只有减少“苛捐杂税”，住宅商品化和个人购房的步伐才能大踏步前进，这个道理是显而易见的。
值得一提的是，据安徽的统计，这几年有计划指标购房的不到40％，无计划指标购房的却占60％以上。这表明，计划之内建造商品房已经远远不能满足社会的迫切需求，而市场调节的补充作用正日益见强。
房屋的商品市场，到底应该加快其产销流通，还是加以堵塞？只要资金来源正当，是允许购买者购房，还是必须受基建指标限制？这些是关系到住房制度改革和住房商品化能否推进的重要问题，应该引起有关方面注意，得到妥善的解决。