论住宅合作社 [复制链接]

第5版()
专栏：

论住宅合作社
　　晓亮
集体或合作建房是住宅建设中的新事物
近几年来，有一批集体或合作建房的企业和组织正在陆续兴起。据我看到的材料，大体上有如下一些：
（1）温州市总工会组织职工集资联合建房，从1980年起到现在，已集资一千二百万元，建成住宅六万多平方米，为一千三百多户职工解决了住房问题；目前还有六万平方米职工住宅正在施工。
（2）1985年初，广州出现了一家民营房产企业——广州广厦住宅建筑股份有限公司。这家公司动工兴建的一栋高八层的鸳鸯楼，建成后可解决九十户等房结婚的居民的住房问题。正在筹划建筑的鸳鸯楼还有三栋约一万平方米。
（3）在房地产管理部门的扶持下，近年来各地建立了一些集体建房组织。例如武汉市扬子房产实业公司、吉林市长青房产实业公司、天津市东方房产实业公司、重庆市华夏房产实业股份有限公司、上海市沪江房产实业公司、郑州市华豫商品住宅开发公司等。
（4）1985年8月，上海玩具公司由工会出面，组织了一个住宅合作社——新欣住宅合作社。资金由缺房户筹集。已有一万三千平方米住宅即将竣工，还有一万多平方米正准备施工。
（5）农民或城郊生产队出人出资，进城开发房地产事业。石家庄市郊区农民进城投资建造商品住宅楼向城市职工和单位出售，首批建造了七十八栋，十九万平方米。
上面介绍的这许多房地产企业，其性质并不完全一样。有的是纯粹的住宅合作社，有的是生产建筑产品的集体企业，有的是半官半民的集体经济组织，也有的是中外合资经营企业。但它们有一个共同的特点，就是没有依靠国家投资，都是自己动手兴办，都实行独立核算，自负盈亏，并且都为社会办了好事。
集体或合作建房是对原有住房体制的重大突破
长期以来，我国城镇职工住宅采取了由国家包下来，实行统建、统配和低房租的半供给制政策。这种办法虽同低工资制不无一定联系，但主要是没有把住宅当作商品看待，没有按照有计划商品经济的原则进行住宅的建造和经营管理。在这种情况下，一方面国家每年要不断地拿出很多投资用来建造住宅（近些年来国家和企业用于建造职工住宅的投资每年都在一百亿元以上），并且由于房租很低，国家每年还要拿几十亿元进行维修和管理，使国家的负担越来越重，难以为继；另一方面，也养成了职工吃“大锅饭”的习气和依赖心理，即使有了钱也不去建房和买房。同时，还刺激了人们对住房的需求。这样就使居民的个人消费集中在购买彩电、电冰箱等高级耐用品方面，不但使消费结构和产业结构难以合理，而且影响建筑业、房地产业的发展，使住房问题很难在较短的时间内得到解决。在这种情况下，积极推行住宅商品化，自然就成为改革城镇现行住宅制度的根本要求。
住宅商品化不单是指国家的房地产部门和全民所有制建筑企业，要逐步地把住宅的建造和经营管理纳入商品经济的轨道运行，同时也包括发展集体和私人的建筑事业，调动各方面的积极性来建造住宅，提供商品房屋，满足居民的需要。集体或合作建房，就是这个总的发展战略和政策措施的组成部分。
　鼓励居民和职工建造住宅，早在“文化大革命”前就提出过。但是在由国家统包的体制没有改革以前，集体和个人建房、买房者终究寥寥无几；住宅合作社这种组织形式，更不可能大批出现。我国没有住宅合作社的传统，这也是住宅合作社没有得到发展的一个原因。
在国外，不论是社会主义国家还是资本主义国家，住宅合作社相当普遍。以苏联来说，1958年决定恢复组织居民修建住宅合作社，1962年部长会议颁发了《关于私人及合作社建房的决议》后，住房建筑合作社便普遍地发展起来。它一般由企业、事业单位发起和组织，每个合作社有二十到六十人不等。凡年满十八岁，有本地正式户口，需要改善住房条件的公民都可加入。入社、退社自愿，但须经社员全体会议通过。资金由私人筹集，公家补贴。目前，合作建房已成了苏联解决住宅问题的重要形式。至于象波兰、匈牙利、捷克斯洛伐克这样一些国家，合作社建房从七十年代起一直占有重要地位。波兰的住宅合作社不仅遍及城乡，而且建立了省、中央级的住宅合作社联盟。住宅合作社除了为社员建造住宅以外，有条件的还同需要单位签订合同，建造公共住房。在一些新建的城市中，由住宅合作社建造的住房已占到全部住房的三分之二。捷克斯洛伐克1980年建造的住宅总量中，合作社建房占36％，私人建房占25％。这说明我国城镇的住宅建设可以更多地依靠集体和合作的办法解决。
集体或合作建房的重要地位和广阔前途
住宅是人们最关心的生活问题之一。由于住宅这种生活资料具有投资大、建造时间长、是不动产等特点，因而又最难解决。特别是象我国这样一个人口众多的不发达国家，怎样才能很好地解决人们的住房问题，确实值得我们重新认真思考。多年的经验证明，完全由国家包下来，绝对不是一个好办法，事实上也包不下来。完全放手不管当然更不对。怎么办好呢？我看在城镇居民的住宅问题上，今后除了国家要继续进行必要的投资用以建设一批批的商品住宅以外，一个重要的方面就是依靠集体来办。特别是由城市需房居民自筹资金组织的住宅合作社，如果搞得好，加上国家给以必要的支持和帮助，可以成为解决城镇居民住宅问题的一个重要形式。
我国有发展集体或合作建房的需要和条件：第一，由于生产力不发达，国家财力有限，国家拿不出更多的投资来解决城镇居民的住宅问题；第二，许多企业也没有力量为自己的职工建造大批住宅。特别中小企业和集体企业，单靠企业自有基金中的福利基金，是很难解决职工的住宅问题的。他们迫切需要组织起来联合建房，依靠集体力量建房；第三，城镇居民对住宅的需要量很大。以大中城市来说，目前的住房困难户约占城市总户数的三分之一。这些困难户包括人均住房面积在四平方米以下的居民，以及领了结婚证尚无住房的居民。按人均八平方米住宅面积计算，到本世纪末，我国城镇居民对住宅的新增需求量大约为二十五亿平方米，这是一个巨大的建筑面积；第四，我国职工虽然实行低工资制，在一定的程度上限制了他们对住宅的购买力，但是由于近些年来工资奖金的增加，许多人还是或多或少地有了一些积蓄。据国家统计局对城镇居民家庭的抽样调查，1985年城镇居民平均可用于生活费的收入为六百九十元，而全国职工平均货币工资为一千一百四十二元。今年第一季度末我国城乡居民储蓄存款总额达到一千七百八十八亿元，其中城镇居民的储蓄存款约占三分之二。这又是一笔多么大的购买力！若把其中的三分之一用来购买和建造住宅，会形成一个巨大的住房市场；第五，职工中有许多人有购买和建造自有住宅的意愿。据一些城市的调查，在职工中约有三分之一以上的人愿意买房和建房。一些城市进行住宅商品化试点中出现的供不应求的状况说明了这一点。上海玩具公司在创建新欣住宅合作社时，职工成群结队到工会排队登记入股，这种踊跃的情况也证明这一点。根据这些情况，我们完全可以得出这样的看法：集体建房大有发展的必要；住宅合作社在我国有广阔的发展前景。即使经过几十年的努力，城镇居民的住宅问题基本上解决以后，住宅的管理、维修等也可以由集体或合作组织来承担。
发展城镇的集体或合作建房组织，对于国有的建筑业和房地产管理部门，也是一个促进。现在我国的建筑业和房地产部门普遍存在“官工”、“官商”作风，要价很高，浪费严重，服务态度越来越差。这中间一个重要的原因就是缺少竞争，没有比较。而现在一些初露苗头的集体或合作建房，一般都存在机构精干、办事认真的优点。在商品房销售价格上，集体企业一般都比国营开发公司售价低，有的低到15％左右。而且服务态度好，大多能按客户的居住要求设计图纸。这就是很值得提倡的事情。将来，如果集体或合作建房能够得到比较大的发展，不但他们自己就成为一支重要的建筑力量和经营房地产的企业，而且必然会同国有企业开展竞争，推动国有的建筑业、房地产部门改善经营管理，提高服务质量，降低成本售价。
要从各个方面给住宅合作社以有力的支持
在社会主义条件下，集体或合作建房的经济组织是社会主义性质的企业。但由于它们是新生事物，因而需要得到各方面的支持。当前首先是要宣传它的地位和作用，使广大干部和群众对集体或合作建房有一个正确的认识。
其次，要在资金、用地、建筑材料和规划等方面给集体或合作建房以大力支持。开发房地产业务不同于生产小商品，没有大片土地不行，而城市土地属于国家所有。怎样解决这个问题呢？就是要把土地的所有权与使用权分离，租赁给集体或合作企业开发利用，房屋建好后向土地的使用者收取土地占用费（它构成房屋价值的一部分）。为此就要在城市的整体规划和土地的统一管理方面给集体和合作建房创造必要的条件，在城镇规划中统一解决。至于建设住宅的资金，虽然可以由集体和个人自筹相当部分，但是由于所需数目较大，企业单位、银行也要给以帮助才行。银行开展住宅建设储蓄，或者在贷款上给予优惠，是既有利于国家和集体，又有利于个人的事情。还有建筑材料等等，在目前的体制下，单靠集体建筑企业和住宅合作社也是很难完全通过市场解决的，必须有计划部门、物资部门的支持才行。
再次，发展集体或合作建房，还需要有一定的法律依据，按章程规定办事。除了住宅合作社要有自己的章程以外，我们也应当象其他社会主义国家那样，待条件成熟时颁发一定的决议和立法，保障这项事业的发展。