金融部门要积极投身住房改革 [复制链接]

第2版(经济)
专栏：

金融部门要积极投身住房改革
周正庆
住房制度改革是城市经济体制改革的重要组成部分。前一阶段烟台、蚌埠、唐山、常州、沈阳五个城市对住房制度改革进行了摸底测算，模拟运转，掌握了大量的数据，为下一步改革做了必要的准备。最近召开的有十七个城市及国务院有关部门负责同志参加的城镇住房制度改革试点工作座谈会提出，为了把住房制度改革引向深入，除几个城市正式进入改革实施阶段外，又有十二个城市将陆续进入摸底测算的改革准备阶段，住房制度改革已经提到了重要的议事日程。在这种形势下，金融部门怎么办？
一、认清住房制度改革的重要意义，积极投身这场改革
住房制度改革在城市经济体制改革中占有重要位置。它不仅涉及住房建设、分配制度的改变，还涉及消费结构和产业结构的变化和调整。
多年来我们走了一条由国家统包建房、低租分配的道路。三十多年来，虽然国家为城镇居民建房投资1500多亿元，建成十二三亿平方米住宅，但由于实行无偿分配的供给制和低租金的住房制度，把解决居民住房作为社会福利的一个组成部分，不计盈亏，吃“大锅饭”，房租价格与价值严重背离，一方面刺激和扩大了住房需求；另一方面建房资金明显不足，所建住房无法满足日益增长的要房需求，造成了建房越多，国家补贴越多，住房需求越大的恶性循环，不仅使国家背上沉重的包袱，财力、物力难以为继，而且使我国住房建造缺少应有的内在动力，房产业、建筑业、建材业发展也十分缓慢。
住房制度的不合理，必然带来居民消费结构的不合理，居民消费结构又要影响产业结构。由于房租在我国居民消费中只是一个极小的部分，在人民群众“温饱”问题基本得到解决之后，剩余购买力必然要投到购买家用电器和高档消费品上去。为了适应这种“超前”消费，近几年国家动用大量的外汇和资金引进电视机、电冰箱等高档家用电器生产线和零部件，组装销售。然而，待这些产品逐步实现了国产化，居民购买倾向又转移到购买更高级、更先进的产品上去了，从而又迫使工业结构做新的调整。因此，消费结构的不合理，影响了工业结构，工业结构根据这种不正常的消费状况去调整，永远也调整不过来。
解决上述存在的种种问题在于下决心走改革之路，实行住房商品化。住房商品化，就是由过去国家投资建房转变为由住房者出钱盖房，由过去无偿分配住房转变为住户进入市场买房，由过去相当“一包香烟”的低租金转变为按房屋价格收取相应的租金，真正把住房同商品统一起来。从目前情况看，实行住房商品化的条件已日趋成熟。近几年城镇居民的货币收入有了较快的增长，不失时机地将居民剩余购买力引向住房这个巨大吞吐力的市场，既可避免使过多的购买力冲击消费品市场，又可促进国家住房建设的发展。
现在，越来越多的同志认识到：住房制度改革没有金融体制改革的配合难以起步，即使起步也难以为继。住房制度改革与金融改革密不可分。房产业是一个资金来源分散、建设周期长、需要投资多的行业。房产业这种行业的特点，尤为需要金融业为其筹集融通资金，组织储蓄，提供贷款并配合和促进商品房的买卖。纵观世界各国，凡注重发挥金融在房产业、建筑业中杠杆作用的国家，不管是市场机制的资本主义国家，还是实行有计划管理的社会主义国家，不仅房产业、建筑业以至建材业有较快的发展，居民的居住问题得到了较好的解决，同时金融业在促进房地产发展中自身也逐步壮大起来。
在住房商品化的实施过程中，离不开金融服务。居民买房需要攒钱，攒钱就要参加储蓄；买房钱不够银行可给予贷款支持，一次贷款，分期偿还。银行将所筹的资金集中起来及时贷给建房部门使用；房屋建成后银行协助房产开发部门将房屋卖给居民。金融渗透到房产业、建筑业的结果，既可以加速住房商品化的实施，运用金融的杠杆作用筹集资金，起到投资与使用的中介作用，实现住房建设的良性循环；又可以扩大银行的业务领域，调整贷款结构，改进服务，促进金融体制、金融工具、业务作法的改革，以适应有计划商品经济发展的需要。这是一件一举两得的好事，因此，我们金融部门要自觉地、积极地投身这场改革。
二、金融工作要适应住房改革的要求，勇于实践，开拓进取
在住房制度改革过程中，金融部门要从支持、促进住房改革的全局出发，积极探索，大胆实践，在改革中创出一条适合我国住房发展的路子来。在住房制度改革的起步阶段，金融部门可在金融服务、资金安排、机构设置三个方面进行探索。
一是可以发挥银行机构设置普遍的特点，在发放住房券、组织结算、吸收住宅储蓄等方面主动开展服务。从烟台、蚌埠两市“提租发券”的住房改革试点情况看；利用银行联系千家万户的特点，由银行承担住房券的发行和结算工作，实行“以证代券，差额结算，沉淀统筹，纳入基金”的流转形式，对推进住房制度改革起到了较好的作用。这种从改革的实际出发，积极投身改革的精神以及采取的具体作法很值得借鉴。目前在一些大中城市的专业银行已经开办了购房专项储蓄存款业务，但总的看来还不够普遍，这与前一时期住房改革还未铺开有关。购房专项储蓄同建房、买房挂钩，同住房消费贷款挂钩，是住房改革试点城市金融业务应大力发展的一个方面。各试点城市的银行部门，应从实际出发，根据各自的不同情况研究提出支持、服务住房改革的具体意见，经上级有关部门批准后可先组织试行，以逐步摸索经验。
二是根据国家财力、物力的可能，适当调整贷款结构，有计划、有步骤地增加商品房开发贷款和开辟住房消费贷款。目前一些大中城市的专业银行已陆续试办了商品房开发贷款。随着住房改革的逐步深入，银行安排用于建设住房的贷款会逐渐增多。在试点城市可以考虑住宅储蓄同商品房开发贷款挂钩的办法；也可考虑在制定国家信贷计划时，视住房改革的进展情况适当安排商品房开发贷款；还可考虑实行住宅储蓄——住宅贷款——住宅抵押三结合的办法。购房专项储蓄存款达到一定比例，银行可发放一定比例的购房消费贷款，购房者所购住宅又作为消费贷款的抵押品。这种三结合的办法比较符合我国的国情，是一个值得研究的方向。
三是研究建立相应的金融机构。住房改革初期，为使金融体制适应改革的需要可考虑采取三种形式：1、各专业银行和其他金融机构原来已办理的与住房商品化有关的储蓄、贷款业务，可继续办理，并在总结提高的基础上开办新的业务种类，以适应改革的需要。2、在试点城市专业银行内部设立住宅信贷部，专门办理有关住房建设的资金筹集、使用及住房消费贷款发放等业务。住宅信贷部可独立核算、自主经营、自求平衡、单独完税。3、为探索支持住房改革的新路子，可考虑选择一、二个试点城市试办住宅储蓄银行。住宅储蓄银行专门办理与住房制度改革、实行住房商品化有关的资金筹集、融通与使用，业务范围可以包括：经营商品房生产、流通领域的存贷款业务；商品房投资开发业务；个人购房储蓄存款和长期消费抵押贷款等。住宅储蓄银行应实行股份制和企业化经营，独立核算，自负盈亏，自担风险，自求平衡，是独立的法人，由当地人民银行实行业务领导。
三、在住房改革中金融部门要与有关部门同心协力，密切配合
住房制度改革是一项涉及面广、任务艰巨的系统工程，不可能毕其功于一役。考虑到我们国家幅员广阔，人口众多，底子很薄的特点，改革不仅要多种模式、多种层次、多方面推进，还要把困难考虑得多一些，把工作做得扎实一些，对症下药，逐步前进。如果我们金融部门与各部门、各方面能够同心协力，相互配合，不断研究新情况，解决新问题，住房制度改革就会顺利一些，改革的进度也就能快一些。
积极投身住房制度改革，是金融系统各家银行、各级金融部门的共同任务。大家要同心协力，相互支持，自觉地、自动地支持改革、参与改革、推进改革，在改革的实践中不断摸索经验，总结提高，逐步完善，为住房制度改革作出应有的贡献。