国务院办公厅印发城镇住房改革试点工作座谈纪要 改革住房制度逐步实现住房商品化 基本构思：提高房租，增加工资，鼓励职工买房 [复制链接]

第1版(要闻)
专栏：

国务院办公厅印发城镇住房改革试点工作座谈纪要
改革住房制度逐步实现住房商品化
基本构思：提高房租，增加工资，鼓励职工买房
新华社北京9月2日电　最近，国务院办公厅印发了城镇住房制度改革试点工作座谈会纪要，要求各地区、各部门结合自己的情况，研究贯彻执行。
《纪要》指出，住房问题，是亿万人民普遍关心的一件大事。建国以来，国家为城镇居民建房投资了1760多亿元，建成了13亿多平方米住房。但是，城镇住房供需的矛盾并没有得到明显缓和。现行的一套低租金分配住房的办法，存在着严重弊端，不能体现按劳分配原则，刺激和扩大了住房需求，国家的负担越来越重。分房中的不正之风已成为一个严重的社会问题。实践说明，现行的住房制度解决不了城镇住房问题，必须坚决进行改革。住房制度改革是一个带有全局性的问题。解决好住房制度改革问题，可以促进消费结构趋向合理，有利于产业结构的调整，还可以使本来应该成为国民经济支柱之一的建筑、建材业和潜力很大的房地产业充分发挥活力，成为国家的一项重要财源。住房制度改革，既有它的重要性和紧迫性，又有它的艰巨性和复杂性。如何在不太宽松的条件下迈出住房制度改革的步子，逐步进入新的轨道，经过若干年的努力，实现住房商品化，这是摆在我们面前的一个重大课题。国务院领导同志总结了有些城市的经验，提出了“提高房租，增加工资”和制定合理政策鼓励职工自己买房的住房制度改革基本构思，并提出了分步实施的设想。起步阶段，要在国家基本上不增加新的财政负担的情况下，采取“空转”的办法把资金运转通。先发给职工住房券，只能用于交房租、买房子。再把原来各种渠道用于住房的资金疏导理顺，并随着各方面承受能力的提高，将住房券逐步转化为工资，实现住房商品化。
《纪要》说，烟台、蚌埠、唐山、沈阳、常州等城市，结合本市的实际，分别提出了实施方案或设想。烟台、蚌埠的做法是“提租发券，空转起步”，住房券采取“以证代券，差额结算，沉淀统筹，纳入住房基金”的流转形式，做到一手发出去，一手收回来，不冲击市场。烟台市还确定，在旧房“空转起步”的同时，新建住房一开始就进入“实转”。沈阳市根据大城市的特点，采取“实转起步，分批改革，渐进就位”的做法。先从有自管房和留利情况好的大企业做起，使之尽快实现住房资金的良性循环，然后分批扩大到其他单位。有的市提出了“筹资提租，实转起步”的设想。打算先疏导理顺原有各种渠道的住房资金，并予以合理核定，固定来源，纳入住房周转基金，在起步时就能够相应地实现良性循环。其他一些城市，也在探索做法。总的看，我国城镇住房制度的改革目前还处在探索和试点阶段，但已经有了一个良好开端。
《纪要》提出，城镇住房制度改革的目标是：按照社会主义有计划的商品经济的要求，实现住房商品化，即将现在的实物分配逐步转变为货币分配，由住户通过商品交换购买或租用住房，使住房这个大商品进入消费品市场，实现住房资金投入产出的良性循环，从而走出一条具有中国特色的解决城镇住房问题的新路子。我们的国家很大，情况比较复杂，住房制度改革又带有很大的地区特点，应由各地根据总的目标，因地制宜选择适合本地情况的做法，但在重大方针政策上全国要有统一要求，以便加强宏观控制，并与将来全国性工资调整相衔接。
《纪要》说根据赵紫阳总理讲话的精神和各地近年来的探索实践，会议着重研究了以下几个政策性问题：
一、合理调整公房租金
要合理确定公房租金标准，这是住房制度改革的重要环节。租金定得太低，不仅不能以租养房，而且租、买比价不合理，难以吸引个人买房，失去了改革的意义。现在可先按折旧费、维修费、管理费、投资利息、税金五项因素计租，大体上每平方米住房使用面积实际租金应在一元以上。在提高房租的同时，按工资的一定比例发住房券，即“提租发券”。为了减轻财政和企业的负担，使改革容易起步，目前改革的范围只限定住公房职工（包括退离休职工），待条件具备时，再逐步把改革范围扩大到住私房的职工。
要严格控制发券系数（发放住房券金额占平均计券基本工资的比例）。发放的住房券总额应与新增加的租金总额相持平。如果额外多发住房券，收不回来的就会增多，国家和企业负担不起。
二、坚持多住房多拿钱原则和在一定时期内实行减免补政策
多住房多拿钱，应当作为住房制度改革的一条基本原则。推行住房商品化，就要按商品原则办事。现行工资制度已经基本上体现按劳分配，工资收入高的人，领的住房券也多。不能再在改革中搞等级制。
对建国前参加革命工作的老干部、社会救济户、优抚对象和低收入的住户，如果因为领得的住房券不足支付提高后的房租，增加支出较多的，可视其家庭人均收入和住房面积的不同情况，实行一定时期内减、免、补的政策。
改革后进住公房的增支户，住房多少是根据自己的经济承受能力进行选择的，不实行减、免、补。至于少数特殊困难户，可按正常的福利性补助的途径，由各单位自行解决。
三、积极鼓励职工个人购买住房
住房制度改革的主要目的之一是推动职工个人购买住房，把群众的购买力主要引导到改善居住条件上来；通过国家、企业和职工的共同努力，加快解决住房困难，并改变目前消费结构不合理的状况。
要合理确定住房售价。出售给职工的新房，售价按单方工程造价计算。其它公共设施建设费用和建筑税、能源交通重点建设基金等不应摊入售价内，各种配套费用应逐步理顺渠道加以解决。旧房可按原造价和重置价的平均价格成新折扣计价，或者按质量成新程度重新估价。严格防止贱价出售，搞新的不正之风。
要对职工买房采取优惠措施，职工个人买房除自己要支付不低于房价30％的现金外，剩下部分可向银行申请长期低息抵押贷款。
对职工个人按单方工程造价出售的公房，产权归个人所有，可以使用和继承，如出售必须卖给原出售单位。
开发公司的新建住房，先卖给职工个人，后卖给单位；单位的新建住房，先卖后租。
今后商品住房可按不同的档次建造，主体结构与内部装修可分开搞，分别计算价格，以便购房户根据各自的需要和经济条件选购。从现在开始，不准再低价出租大面积、高标准装修的住房。新建住房要以中小户型为主，设计上要为将来改造留有余地，尽可能方便住户。
四、建立住房基金
现在，每年国家和企业、事业单位用于新建职工住房的资金达200多亿元。加上为维修、管理现有的近20亿平方米住房而支出几十亿元，以及许多单位发给职工个人的房租补贴等，总数约300亿元左右。这些钱一直分散使用，只有投入没有产出，连住房的简单再生产都不能维持。进行住房制度改革，就是要把这部分围绕住房生产、经营、消费的资金集中起来，在同级财政部门参与下分别进行核定，变无序为有序，使之合理化、固定化、规范化，建立住房基金。住房基金可以从这样几个方面筹集：（1）各级财政原来用于住房建设、维修和房租补贴的资金；（2）企业按规定提取的住房折旧费和大修理基金；（3）企业从留利中用于建房的自筹资金；（4）企业、事业单位预算外收入按一定比例提取的资金；（5）出售新建住房和旧住房回收的资金；（6）按一定比例从建筑税和房产税提取的资金。住房基金分城市住房基金和企业、事业单位住房基金两个层次。同时，为鼓励和扶持职工购房、建房，企业、事业单位可建立职工个人购、建房基金，资金来源包括职工个人住房券的剩余部分和从其它消费基金中提取的一部分资金等。
以上住房基金，所有权不变，定向用于住房的生产、经营和消费，不得挪作他用。要作为专项资金，由相应的金融机构集中管理，控制使用，以保证住房制度改革和今后住房建设有一个固定的资金渠道。
五、银行要大力支持和密切配合住房制度改革
住房制度改革，仅靠财政不行，要走金融的路子。在改革中银行不仅承担住房资金运转的大量结算业务，更重要的是要为住房制度改革、推行住房商品化筹集和融通资金。要积极搞好试点，创造经验。
《纪要》还提出，在一定时间内对有关住房建设和经营的税收实行优惠政策；要加强房产市场管理，切实做好住房维修和服务工作。
《纪要》强调指出，住房制度改革是整个经济体制改革的重要组成部分，涉及面很广，政策性很强，必须切实加强对这项工作的领导。要把住房制度改革摆到一个适当的、重要的位置上来。住房制度改革搞好了，可以带动很多方面，早改早主动，越拖越不利。国务院各有关部门要从各方面给予配合和支持，在矛盾中找出解决问题的办法。各省、自治区、直辖市要选择一二个城市（区、县）进行试点，以取得经验。在改革的内容和做法上，只要符合国家确定的基本原则和政策，可以不拘一格，因地制宜地制定试点方案，进行试验。对面上城市的改革可以进行全面的或单项的改革试验，比如新房新租、超标加租、组织住房合作社等等。
《纪要》说，对住房制度改革，要积极坚定，慎重稳妥，实事求是，量力而行。要在总结试点经验的基础上，制订出全面规划。就全国来说，先搞中等城市，后搞大城市；大城市本身也可以分批组织实施。