租金制度改革与住宅商品化 [复制链接]

第5版(理论)
专栏：

租金制度改革与住宅商品化
晓亮
租房和售房都是住宅商品化的内容
城镇住房制度改革的实质，是把长期形成的由国家包起来解决，实行福利制、低租金，并且带有供给制色彩的住房制度，纳入有计划商品经济的轨道，实现住宅的商品化生产和经营，实现住房资金投入产出的良性循环。
但是，住宅商品化的内容，并不是人人都了解的。有的以为，住宅商品化就是买房卖房。有的文章在讲住宅商品化时，也是只强调买房卖房。其实，这种理解是不全面的。
住宅商品化当然是使住宅进入消费市场，让住户通过商品交换取得住房。因此，建造住宅出售，把房子卖出去，无疑是住宅商品化的重要内容。如果今后能把国家和企业建造的住宅通通按照商品原则陆续地卖出去，这是最理想不过的了。按照实行资金的良性循环来讲，卖房比租房更容易实现这个要求。但是，让所有人都购买住宅毕竟是不现实的。因为住宅是大商品，建造费用大，售价也高。且不说我国目前人们的收入水平不高，不是多数人都可以积攒起一大笔钱来买房子的；即使将来工资水平有了较大幅度的提高，由于收入有差距，也不是所有的职工都能买得起住宅的。就是在商品经济高度发达的资本主义国家，人们的收入水平相对较高时，也是有人买房住，有人租房住；高收入的人多数愿买房，低收入的人则愿意租房。但都是商品化经营，只对极少数低收入者有点住房补贴。
上述情况决定了我国今后推行住宅商品化，必然是出售房和出租房并举。至于在租房和售房中，以租房为主还是以售房为主，这要视实际情况而定。总的要求应当是尽可能扩大售房比重，促使一般居民都来买房。
租金制度改革是实现住宅商品化的突破口
既然出售住房和出租住房都是住宅商品化的主要内容，为什么住房制度的改革要从租金制度的改革入手呢？
理由很简单。第一，我国现在的公有住房的租金太低了，它既不反映价值，又不反映供求关系。一平方米只有一角多钱，连维修费都不够。这不但促使人们尽量多要房、多占房，刺激住房需求，助长住宅分配中的不正之风，而且使售房工作难以顺利推行。不错，我国近些年来住宅开发建筑部门出售了一批住宅，但真正愿意买房的人，是华侨、少数落实政策补发工资多的干部、个体工商户、以及没有希望分配到住房而又迫切需要住房的困难户。再就是一些公有制单位，买了房以后再以低房租分配给职工居住；或者是补贴出售，个人只拿一小部分钱。一般职工按照全价来买房的实在太少。个中原因，固然由于工资低，收入不高，没有钱买房，但是同低房租也有直接关系。因为在低房租制情况下，职工即使有了钱，也不会把钱用来购买房而不租房。
第二，只有改革租金制度，逐步提高房租，才能逐步理顺住房方面的各种经济关系，正确处理各种矛盾。现在我国城镇（特别是大城市）住房的供需矛盾还是相当突出的。尽管近八九年来，国家（含企业）每年都花100多亿元来盖职工宿舍，使人均住房面积有了明显的提高。1978年，全国城市居民人均居住面积只有4.2平方米，1985年达到6.7平方米，提高的速度不能说不快。但是直到现在，城镇缺房户仍然占城镇居民总户数的26.5％，同八九年前差不多。怎样解决这个矛盾呢？看来只能从改革租金制度做起。例如，烟台市实行提租发券、多住房多出钱的改革以来，马上就出现了“大房换小房、无房要买房”的新气象、新局面。逐步提高房租，一方面可以解决分房中的弊端，减少不正之风，适当压抑不合理的需求；另一方面也是更重要方面，就是可以逐步缩小住宅价格或房租同住宅价值的距离，搞活流通，逐步走向住宅建造方面的良性循环。这是加快住宅建造、增加住宅供给的唯一正确道路。且不说改革不合理的租金制度，还可以逐步实行以房养房，使房地产管理部门逐步走向企业化经营；还可以鼓励居民除了买房以外，自筹资金建造个人住宅。应当看到，居民自筹资金，实行合作建房和个人建房，也是解决住宅问题的一个不可忽视的方面。
第三，改革租金制度还有利于建筑业的发展和房地产业的发展，使我国产业结构合理化。改革租金制度也是使居民的消费结构合理化的内容之一。
租金制度改革只能采取多样化方式，分阶段进行
租金制度的改革是势在必行的。但是，租金制度的改革可不可以实行全国统一的方案，一步到位，尽快按照商品原则收取房租呢？
不行。租金制度改革受多方面因素的制约，包括社会心理承受能力和社会经济承受能力的制约，其中特别是低工资的制约，使得提高房租的措施不能孤立地进行，马到成功。合理的做法只能是提高房租，增加工资，租金制度的改革同工资制度的改革同步配套进行。但大幅度增加工资既要受国家财力的限制，也要受劳动生产率水平不高的制约，增资对许多企业来说也有一个承受力问题，所以在短时期内是做不到的。以前我们曾经设想过，现在国家每年用于职工的房租补贴达几十亿元，为什么不可把暗贴变为明补，把职工已经享受到的补贴，用来增加工资，然后提高房租呢？这种设想不是没有道理的。但是实际做起来，国家还得花钱。这说明租金制度的改革只能采取渐进式的办法，谨慎从事。一起开步走，一下到位，事实上也不可能。
从我国目前经济条件还不宽裕的实际情况出发，租金制度改革起步不宜过高，只能一步步地前进。在短时期内，住房租金和售价肯定不能做到按照商品价格对待（房租的商品价格应当包括建房成本加利润，商品租金应当包括折旧费、维修费、管理费、利润、投资利息、税金、土地使用费、保险费等），但是以成本价（成本租金包括折旧费、维修费、管理费、投资利息和房产税五项因素）作为短时期的改革目标是可行的。如果租金定得太低，不仅不能以房养房，而且难以吸引个人买房，也就减弱了改革的意义。至于要达到完全按照商品价格租房和售房，很可能是若干年以后的事情。
城镇住房制度改革的根本目的，是实现住宅的不断再生产，更好地解决居民的住房问题，最后受益者无疑是全体人民。但是这项改革又同城镇中千家万户有牵连，提高房租本身就是物价改革的重要组成部分，在起步阶段不但不可能人人受益，对于过去住公房多的人可能还要多拿一点。就是说，国家、企业、个人都要承担一点负担才行。好在这种改革是要改变不合理的利益结构，实现“多住房、多拿钱”，最终实现在商品面前人人平等的原则，这一点人们虽然可以理解，会得到绝大多数群众的支持，但这也决定了改革的目标只能分步骤实现。
正确处理当前住房制度改革中遇到的问题
目前在住房制度改革中有以下三个问题值得我们认真对待，正确处理。
一是不少地方在制定改革方案时，把对一部分人的“减免补”作为重要内容。例如对什么时期参加革命的干部免交增租部分，对什么时期的减收租金的百分之几十，对什么级别的干部不划在改革的范围，等等。用意是对特殊情况者实行照顾，以减少改革中的阻力。可是照顾太多，岂不失去改革的意义，并且脱离群众。既然公职人员的工资已经体现了按劳分配，再搞“减免补”就是双份享受了。再说，住宅是商品，如同人们到商店买鞋子、衣服一样，都应拿全价，不能有的人拿全价，有的人拿半价。这并不是说对有特殊困难、特殊贡献者不要照顾和奖励，但不宜同住房改革混在一起。
二是目前的住宅出售，很多是由单位买了以后再以低租金分给自己的职工居住。这种做法同推行住宅商品化的本义并不相符。至少不宜把在公有制单位之间的商品房买卖看成为主要内容。住宅出售对象，主要是个人。
三是现在一些大城市住房售价每平方米达到1000多元甚至2000多元，这样的售价职工个人是无法购买的。这里一个重要原因是把小区配套费和改造旧房安置原住户的费用等都列入造价中去。应该研究解决这些费用的资金来源，确定合理的住宅售价。这些问题不解决，就会阻碍住房制度改革的推进。