关于公有住房私有化的探讨 [复制链接]

第5版(理论)
专栏：探索与争鸣

关于公有住房私有化的探讨
汪祥春　高巍　周天勇
公有住房私有化是当今世界各国的一种趋向。我国正在全国城镇推行的住房制度改革，其主要目标之一也是推动个人购买公有住房。本文主要结合我国实际对这个问题作些探讨。
公有住房私有化很有必要
据统计，截至1987年底，全国城镇公有住房建筑面积为24亿平方米，其中，建国以来所建的面积为13亿多平方米，占总面积的54％强。估计可以出售的部分约占总面积的50％，数量为12亿平方米左右。国务院规定每平方米售价一般不能低于120元，每平方米平均售价如以150元计，总金额可达1800亿元。这是国家财政可以回收的一笔巨额资金。
从住房问题本身来看，公房私有化的重大意义在于：（1）把城镇居民个人的资金，引导到住房的简单再生产和扩大再生产上来，以便通过国家、企业和个人的共同努力，加快解决住房困难问题。（2）全国城镇推行住房制度改革，需要一笔巨额资金。解决这笔资金，靠财政拨款和银行贷款，困难很大。出售公有住房，包括旧房和新房（全国每年约有建筑面积一亿多平方米的新房竣工投入使用），可获得大笔资金，房改中资金困难就有可能得到解决。（3）实现公房私有化，可以大大减少公房管理的损失浪费和国家在这方面的补贴，并有利于住房维修保养，延长房屋使用年限。
从当前我国经济发展和体制改革的形势来看，公有住房私有化更有极为重要的意义。近年来固定资产投资规模过大，社会集团购买力和个人消费基金增长过快，造成财政连年巨额赤字和货币过量发行，从而影响国民经济稳定，其主要表现是物价上升幅度较大。在这种经济形势下，公有住房出售显然有重大的战略意义。上面提到，公房出售总金额可达1800亿元之巨。可以设想，如果把这个工作放在突出的重要地位，抓紧抓好，如果每年平均回收1800亿元的十分之一，即180亿元，这对于促进财政收支平衡，减少货币过量发行，从而稳定经济，平抑物价，将起不可小看的作用。
合理定价是公房私有化的核心问题
确定住房的合理价格，是公有住房私有化的一个核心问题。
什么是住房的合理价格？在比较发达的商品经济条件下，按照价值规律的要求，合理的住房价格，既要反映作为价值转化形态的生产价格，又要反映供求关系。这就是说，住房价格要以生产价格为基础，大体上符合生产价格，又要反映供求关系的变化。
生产价格等于单位产品成本加上按社会平均资金利润率计算的单位产品利润。计算住房的生产价格时，关键在于合理确定住房的成本。这就需要解决好以下两个重要问题。
第一，确定住房的成本，应以社会成本为依据。这就要求：（1）住房成本首先应是正常生产、合理经营条件下的成本。（2）住房成本不应是某个建筑企业的个别成本，而应是建筑部门的平均成本，即各个企业的个别成本的加权平均数。以上两点虽然是老生常谈，但往往为人们所忽视。
第二，住房的成本，应是住房本身的建筑成本，包括住房建筑安装工程费用，室外工程费（三通一平、接水接电）、勘测设计费、征地补偿费等。至于住宅区内的开发配套费，不属于住房本身的建筑成本，当然不应计入住房成本。开发配套费可分两类：（1）属于经营性设施，如供水、供电、供热、供气、电话、交通等公用企业的管线站所，邮电、银行、商店、饮食、服务、修理业等企业的用房和设备，应由使用单位购买或租赁。（2）属于非营业性设施如道路、雨水管、污水管、绿地等市政设施，文化、教育、卫生、体育等事业单位用房和设备，应逐步理顺渠道加以解决，不应随意摊入住房成本。
至于旧房的生产价格，不是按原来的造价（生产成本＋平均利润）计算，而是按重置价的成新折扣计算。如某住房，现在还有八成新，原来建筑造价为10万元，现在由于建筑材料价格上涨等原因，重建造价（重置价）上升到15万元。则这所住房的生产价格应为15万元×80％＝12万元。
出售公有住房，不论新房或旧房，其价格当然不能听任市场去调节，而应由国家物价部门会同房管部门合理制订。制订原则是，在住房生产价格的基础上，适当考虑供求关系，即在供过于求时，价格应适当低于生产价格；供不应求时，价格应适当高于生产价格。
在实际工作中确定住房合理价格，除了考虑生产价格和供求关系以外，还要考虑住房的质量差别，按质论价。这里所说的住房的质量，不仅包括住房的建造质量和住房的位置、楼层、朝向等因素，而且包括住房的环境因素，如距离商业区的远近、住房附近空气是否清新、是否受污染等因素。质量高、环境好的住房，出售价格自然要高些；质量低、环境差的住房，出售价格要有所降低。
合理的“租买比价”是公房私有化的前提条件
所谓租买比价，是指房租与房价之间的比例关系。
目前房租过低，作为住房消费者，谁也不会有买房的打算，因为买房比之租房实在太划不来。只有把房租提到适当高度，造成租房不如买房合算，才能促进个人买房。
居民租房，每月的支出是房租。买房，每月的支出包括三项：（1）购房价款占用资金的利息；（2）住房折旧费；（3）维修费。要使租房不如买房，房租和房价的合理比例应使月房租＞购房占用资金的月利息＋月折旧费＋月维修费。
在买房者需要支出的三项费用中，利息是大头。在房价一定的情况下，利息多少决定于利率高低。因此，对利率需作比较深入的分析。
在物价完全稳定（物价上涨率为0）或基本稳定（物价上涨率为2％左右）的情况下，用货币利率（即银行利率）来计算利息大体上就可以了。应当看到，近来我国经济已进入中度通货膨胀境地，城市物价上涨率已达两位数，在这种情况下，计算利息就不能再用货币利率（或称名义利率），而应改用实际利率。居民购房，占用了一笔资金，其利息实际负担应看实际利率的高低，不应看货币利率的高低。
当然，住房价格也不宜定得过高。即使在严重供不应求情况下，价格高于生产价格也应有合理的数量界限。为此，可考虑以生产技术水平低的、劳动熟练程度低的、管理水平差的建筑企业的较高的个别成本，加上平均利润或略高于平均利润定价。房价过高，还会产生两个难题：（1）绝大多数职工无力购买，“望房兴叹”。（2）房价过高，必然造成房租过高，这是国家、企业、个人都难承受的。
为了鼓励个人买房，价格适当优惠是必要的，但贱价出售也不可取。因为它使国家白白丢失大量资金，给财政增加沉重负担，得到好处的仅是少数以权谋私会拉关系而捷足先登的人。从长远看，贱价出售公房的主要危害在于：一方面，由于售价低于住房建筑成本，部分投资有去无回，必然造成住房生产萎缩，使住房供给越来越少。另一方面，住房售价过低必然造成住房需求恶性膨胀，转手倒卖住房的现象也会由此发生，使得住房困难的问题无法有效缓解。
为了促进公有住房出售，不仅房租要定得较高，而且要一步到位。如果分步到位，则在到位之前，买房仍不如租房合算，出售公有住房就很难有较快的进展。