苏州商品房市场透视 [复制链接]

第2版(经济)
专栏：市场纵横

　　苏州商品房市场透视
徐仁官
在江南古城苏州市，千万个长期住在公房里的居民，被那一幢幢宽敞明亮、设施齐全的商品房吸引着。
苏州市已有３次成批出售商品房。有一菜场职工，在市房地产交易市场开业那天一大早，怀揣数万元现金等候开门，喜孜孜地买了永宁新村两个中套房子。
出售商品房，把职工的购买力引导到买房上来，既可减轻市场的压力，又改善了居民的居住条件，这无疑是利国利民的良策。但是，纵观这３次商品房交易中出现的情况，留给人的思考也不少。
思考之一：一般消费者的承受能力有多大？
推行住房商品化，首先要考虑到其价格要为大多数人所接受，并与市民的实际购买能力相适应。当前一般消费者的承受能力有多大？分析苏州市３次出售情况，就不难找到答案。第一次，市住宅建设处推出的８４套公房，平均每平方米不过几百元，消息一传出，就被一抢而空。原以为这些房子可能被有海外经济来源或个体户购买，实际上这几种对象购房比例只占７％，而９３％的房子是被普通工人、基层干部和教师买去的。第二次，苏州化工厂向职工出售每平方米几百元的商品房５０套，方案一公布，提出申请的职工就有１７６户，最后不得已采取了“优先法”，才解决了供与求的矛盾。第三次，房地产交易市场开业，各单位提供１６４套商品房，每平方米上千元，结果是问的人多，成交的少，二三个月只卖出４９套，而其中大多数是被单位买去的，属于个人购买的只有５套。群众说：“这样高的价格，我们吃不消。”
这说明，目前市场上几百元一平方米的商品房，市民在经济上还是能够承受的。据有关部门抽样调查，如果房价合适，一套５０平方米的住房，售价在２万元左右，有些消费者是有能力购买商品房的。
思考之二：抢手的现货为何短缺？
要使商品房具有吸引力，除了价格适中外，还要让购房者出了钱就能住上房子。目前，苏州市各房屋开发公司为交易市场提供的商品房有两种：一种是现货，就是一手交钱，一手拿房子；二是期货，即付定金后要等一年半载才能拿到房子。从苏州市几次商品房出售中，现货即使地段、层次、采光等条件不那么好，仍是抢手货，而期货尽管地段、层次、结构都较好，问津者却寥寥无几。出现这种情况，一方面购房者大都是住房困难户，买房以解燃眉之急；另一方面买期货，担心到交付结算时涨价。
然而，现在市场上抢手的现货，不仅数量少，而且层次差，而期货却正好相反。这是为什么？主要是为市场提供房源的单位，喜欢“批发”，不愿“零售”，也就是喜欢成批售给单位，不愿一套一套卖给个人。这除了政策上的原因外，主要是单位买房好安排征地劳动力。
思考之三：售后配套服务能否跟上？
职工个人购房后，担心的一个问题：今后维修管理有无保证？在交易会上，对此打听问讯的人很多。作为消费者有这种担心并非没有道理。房子犹如彩电、冰箱等高档商品一样，有时也会发生“故障”，不是管道不通，就是屋顶漏水。有的住户自己可以想办法解决；有的住户就心有余而力不足。特别是高层建筑，有些事不是一家一户所能办得到的。因此，如果没有一整套售后管理和维修服务的措施跟上去，消费者的后顾之忧就解除不了。
商品房的出售在许多地方刚刚开始，一些职能部门习惯于对公房的管理，而对商品房的管理还很陌生。对这个问题，要尽快拿出对策才是。现在全国各地都在探索，有些地方提出卖房后保修一二年，也有些地方提出优先搞好出售住宅楼区的综合服务工作，等等。许多行家认为，这些做法值得推广。