城市住宅私有化怎样顺利推行？ 以租促售　引导买旧　合理定价　服务售后 [复制链接]

第6版(理论研究)
专栏：

　　城市住宅私有化怎样顺利推行？
以租促售　引导买旧　合理定价　服务售后
李肇文
出售公有住宅，实现住宅私有化，是一件非常复杂的事情，必然遇到一系列矛盾和问题。理顺和处理好这些关系，才能使住宅私有化顺利开展。
“以租促售”，切实可行；“以售促售”，未必乐观。
这里主要指卖房与租房的关系。要实行住宅私有化，就要把公有住宅卖给私人。由于种种原因，卖的房总是一部分，另一部分（或多或少）还要用租赁形式经营，这就产生租售之间关系。房价太高，人们就不会去买房而宁愿租房。房租不改革，仍然是几分钱一平方米的福利制，卖房也难以推开。这几年，我们搞住宅体制改革，主要思路是“以租促售”，即提高租金，促使人们觉得租房不如买房。烟台、唐山等地的各种提租发券方案基本是以租促售的路子。现在看来，实行住房私有化，仍然要配合房租的改革，想“以售促售”，即用售公房的优惠条件去吸引人们购买公房，或者用近乎行政手段来鼓励人们购公房，这在一些小县镇或许行得通，但在大、中城市恐难实现。有些地方以为住宅私有化有捷径可走，完全抛开房租方面的改革，我看未必乐观。近年来，许多城市对提租发券等，以租促售的方案，作了大量调查、摸底、测算、制定方案等工作，有的已经模拟运转，这个成果不容忽视。我认为推行住宅私有化，还是得把住宅出售与提高租金联系起来考虑，以租促售是很必要的。
卖新房较易，卖旧房较难。
目前一些地方出售新房很顺当，有人便对住宅私有化很乐观。其实新建公有住宅出售容易，受欢迎，并不意味着旧公房也容易出售。原因有三：其一，买新房的人大多是无房户，急需房住，要解决立身之地，再贵一些也要买。而买旧房的人大多是自住户，是已有房住的既得利益者，对买房的欲望没有前者那样迫切。其二，买新房的人终究少，在资金筹集上，国家优惠一点，企业补助一点，比较容易解决。而旧房出售，人数多，牵涉面广，压力大，无论国家、企业、个人都难以全面解决。其三，旧房相对讲，总比新房条件差，配套设施差，设计不像新房那样完善和合理，因而人们购买新旧房的心理差距大，而价格差距相对小，形成买房中的喜新嫌旧。但是住宅私有化，主要还是促使广大旧房住户愿意和能够买旧房，以筹集住宅基金，形成住宅建设的良性循环。这就是个矛盾。要解决这个矛盾，一是要利用提高租金，加租（超标）来以租促售；二是实行一定的优惠，拉开新旧房价的差距；三是加速建立和完善房地产市场，允许私房买卖和增值，利用人们保值心理来引导消费力投向旧住宅。
合理确定房价，太高太低都不可取。
住宅私有化能否顺利开展，重要关键在于房价的合理制定。目前有两种倾向值得注意：一是房价太高，商品房价格有的高达每平方米１０００多元，这显然不符合我国低收入的国情。二是房价太低。据报载，有的地方将公有旧住宅以每平方米１０至３０元的价格出售给私人，这实际上是把国家财产送人。如何使房价合理，既符合广大群众的承受力，又使国家财产不受损失？对此，国家规定了两个价，新房价是建筑成本加土地拆迁费，旧房价是重置价。这无疑是使国家财产不受损失的保证措施。实际上，从各地施行的情况看，由于测算方法的不同和出于加快出售的目的，一般都低于这两个价格。我认为对住宅售价的确定决不能马虎从事，既不能不考虑人民的承受力、购买力，也不能将旧公房视为包袱，卖出了事。住宅的合适售价应以职工平均一定年数的工资中的住宅费用为基础。国外有的国家只要三五年职工工资总额就可购一套住宅，有的要十几年二十年的工资总额。我国到底要多少，这是关系到国民经济发展战略的大事，须由国家考虑决策。在当前住房消费基金尚未完全进入工资的情况下，房价的制定不能以房屋本来价值为准，不然职工不会有这样大的购买力，也不能为尽快出售而压低的价格为准。如果公房能很快地全卖出去，且大多数人都能一次将价款结清，这肯定是过低的、不合理的价格。正确的房价一定是部分人能够买，而且购买者中只有少数人能一次将价款付清，大多数人要靠银行贷款。
制定合理的房价，必须区别于住宅类型。对于面积大，设施齐，条件好的住宅，价格应高，甚至高于价值；对于面积小，设施差的住宅，价格可以低于价值。因为住宅毕竟不同于一般商品，它是人们的生活必需品，兼有生存资料、享受资料、发展资料三种性质，住宅消费又反映人们的社会地位，又可传之子孙后代，加之购置一次不易，所以人们只要有可能会尽量把住房搞得高级一些，对此必须采取适当价格政策以抑制、拉开差价。
照顾买房保值心理，防止买房投机行为。
出售公有住宅的最诱惑人之处，还在于买房可以保值，它不受物价波动的影响。要使买房成为货币持有者保值的一种手段，就必须让私房进入市场，使买主获得房屋增值的收益。但是也不能否认有些人买房不纯粹是消费性需求，而是为了投机。为了能既满足人民买房保值的心理，又防止购房投机的行为，要分析两种不同的房屋增值情况。一种是住宅价格因物价上涨，导致建筑成本的增加而提高的现象，这种现象严格地说只能称住宅涨价，而不属于增值范畴。另一种是住宅因周围环境的变化，城市的发展，交通条件的改善，基础设施的完备，而引起的价格上涨，这种是真正的增值。对于后者所增加的收入，是因为国家投资而引起的级差收入增加带来的，应该用征收增值税的形式收归国家，而对于前者所增加的收入，则应全部归于住宅的所有者。
完善维修服务，解除后顾之忧。
我国还缺乏设施完备、网络齐全、服务良好、收费合理的社会房屋维修服务体系，公有住宅出售给私人后，房屋的维修将是一个问题。因此，实行住宅私有化，一定要加强售后服务，原来产权单位的房管部门、房修部门，不能贸然撤销、解散。只有加强售后服务，保证住宅能得到经常的有效的维修和管理，人们才会放心地去购买住宅。从长远看，要进一步建立健全房屋维修服务体系，成立专业的收费合理的房屋维修队，以解除买房者的后顾之忧。