自愿互助 合作建房——国外解决住房问题的途径之一 [复制链接]

第7版(国际专页)
专栏：

自愿互助 合作建房
——国外解决住房问题的途径之一
米祥友　张欲立
住房是人类生活不可缺少的基本条件。目前，全世界五十亿人口中，尚有十亿多中下层国民缺少住房，解决住房问题已成为世界绝大多数国家的当务之急。
住房紧缺，其根本原因是住房建设资金紧缺，在国家财政投资困难，一般中低收入家庭无力购买住房的情况下，很多国家纷纷引导人们自愿组织起来，互助互利，合作建房。
合作建房始于欧洲，早在十九世纪，随着工业革命的发展，大量人口拥入城市，由于房价昂贵，工资又低，迫使一些低收入者自动联合起来，依靠集体的力量解决自己的住房。当时在丹麦、德国、法国、意大利、瑞典等国曾相继出现各种类型的互助建房合作社。
然而，合作建房真正得到迅速发展是近十几年的事。近几年，由于城市化进程日趋加快，城市人口高速增长，住房问题愈加紧张。各国政府开始注重从行政、经济及法律上给合作建房者以支持，制定了各种优惠政策，开辟了住宅或房产银行。政府的扶植，受到了低收入者的欢迎，刺激了合作建房组织的发展。目前，全世界已有七十多个国家建立了住宅合作社十万余个。住宅合作社已成为一些国家住房建设、销售和管理的主要形式。波兰每年建房十九万套，其中合作建房为八万套；民德自一九七一年以来新建和改建的三百万套住宅中，合作建的占百分之四十二；苏联现有三点四万多个住房合作社，合作建房占全国同期建房的百分之五点二；叙利亚已建立住房合作协会九百八十五个，一九八一年至一九八五年间共建住宅六万多套。
各国合作建房的资金来源主要有：
一、入股资金：参加合作建房组织，一般都须按规定交付一笔股金，作为购租住房的预付款。股金多为一次付清，其数额占住房价格的比例各国不尽相同，波兰为百分之二十至五十，新加坡为百分之二十，苏联为百分之四十。
二、住宅银行储蓄：住宅银行是发展住房建设的杠杆，通过住宅银行，一方面吸收了各种大量的社会闲散资金，另一方面对储蓄者则给予贷款或购租房屋的优先权。瑞典居民只要每月在住宅银行储蓄一千二百克朗，十年后就可获得住房；西德国民每月定期存入住宅银行五百至五千马克，满五年后就有资格按存款比例申请期限为十至三十年的低息贷款。
三、政府低息贷款：一些国家为保证合作建房的资金，允许合作组织或个人申请利息低于银行利息或无息的贷款，贷款的利息差额则由国家及地方财政以补贴形式给予支付，贷款数额可占建房费用的一半以上，期限多为二十年左右。联邦德国政府规定，合作建房可享受总费用百分之八十至九十的贷款，利率不高于百分之四，偿还期可长达六十至六十五年；苏联则给合作建房者长期提供利率为百分之零点五的低息贷款。
合作建造的住宅类型一般分为房产权归合作社所有的租用型，房屋所有权全部归个人管理使用的卖出型以及只允许个人在其内部转让调剂、房产由集体与个人共同所有的共有型等。
为保证中低收入者承受得起经济上的负担，能够合作建房，合作建房的买得起、租得起，一些国家除提供低息贷款外，并对合作建房的注册执照税、不动产获得税、市政财产税、土地转移税等实行减免，对住宅用地、市政设施、运输工具等提供方便，对特殊困难户、鳏寡老人、伤残人及收入较低的家庭，给予不同程度的房价或租金补贴。
合作建房的发展，一方面依靠政府的优惠政策和扶持，再者，自身的组织形式也有其较大的优势。经验表明，合作建房，灵活方便，经济实惠，深受中下层国民的欢迎。