房改，仅盯住住房是不够的 [复制链接]

第2版(经济)
专栏：房改系列报道（五）

　　房改，仅盯住住房是不够的
《中国经济体制改革》记者 王晓同 本报记者 王清宪
有人说，改革难，住房制度改革尤其难。何来“尤其”？每个人仅从自身想想就可以列出许多难处。但还有一层可能被忽略，那就是，住房制度与其他方面改革紧密牵扯。
房改，不仅要改住房制度，还要求改革与之相关的其他制度。
房改与工资制度改革
１９８８年，唐山市“提租补贴，实转起步”的方案推出。房租提到每平方米１．０８元，职工按工资额的２４％领取补贴。结果，虽然发出的补贴和收上来的房租在总量上平衡，但具体到各个家庭，节余户高达５０．０３％。就是说，改革后，一半的居民户，不仅没有多支出，反而增加了收入。
对此，不少人迷惑不解：这叫什么改革？住公房国家反要倒找钱，这不是比福利还福利吗？住房商品化是我们房改的目的，提租为什么还要补贴呢？
这就要研究职工工资构成。
按商品经济要求，国家应该把住房费用，以工资的形式付给职工，尔后，以商品的形式向职工租售住房，实行等价交换。但是，过去我国的住房被当作福利，职工工资构成中，住房因素的含量很少，大约只有５％左右。可以说，目前低租金是因为工资中住房因素的含量偏低造成的。那么，要提高房租、要卖房，就得在工资中追加职工的住房部分，变实物分配为货币分配。
深圳对补贴的解释是：补贴的性质就是工资。所以，他们把“提租补贴”倒过来说成“补贴提租”。他们认为，“提租补贴”把提租看作补贴的原因，带有福利的味道；“补贴提租”，强调补贴是提租的依据，国家合理支付了职工工资中的住房因素，你住了国家的房，自然要交合理的租金。这才是商品经济观念。
这样，住公房倒找钱便没有什么不可理解的了。譬如，国家每月给你３０元的住房费用，本可租１５平方米住房，但现在只租住了１０平方米，省下的１０元自然该归你自己。节余是以少住房为代价的。这说明房改和工资制度改革密切相连。虽然在房改起步的时候，由于各种原因，不可能做到工资改革与之同步，但从走向住房商品化的目标看，工资制度不改，房改到一定程度就难以深入了。
房改与金融体制改革
全国已出台的房改方案中，都有卖房条款。出售公房有利于建房资金积累、建房资金周转加快，这一点被越来越多的人认识。
但卖房有一个前提条件：老百姓得买得起。
在北京，买一套两室一厅６４平方米的住房，即使按优惠价，每平方米４００元，也得两万多元。按北京人均月收入２００元计算，一对夫妇也需要两人４年工资的总和才能买得起，更不用说付成本价或商品价。
如此价格，要求一次付清，有多少家买得起？
１９８８年，烟台、蚌埠等地成立了与房改配套的住房储蓄银行。
它对居民购房，实行低利率的长期抵押贷款，实行“先存后贷，存贷结合”的办法，存足购房用款总额的３０％后，可获得另外７０％的贷款。贷款时间越长，利率越高，但最长不得超过１５年。
住房储蓄银行，不仅解决了老百姓“买不起”的问题，更重要的是，建立了大笔住房建设基金。由于对个人实行先存后贷、对企业建房实行“存一贷二”的政策，到１９９０年末，３年时间里，蚌埠住房银行住房基金存款高达６７０１万元。
银行有了钱，便有力地支持房地产的开发经营，在购房者与房屋开发者之间架起了桥梁。在目前的情况下，投资者可以马上回收部分资金，用于再建。
目前，房改城镇都已意识到房改过程中金融配套改革的重要，都要求加快金融管理体制改革的步伐，不少地方提出要成立专业的住房信贷银行。
为什么要建立专业的住房信贷银行呢？因为对职工购房，要实行低息贷款，但实行低息贷款又存在“利息差”，谁来补贴这个差额？财政拨款有困难，也不符合商品化要求；银行是金融企业，承担这个任务与其经营性质不相符。只有通过组建专业住房储蓄银行，把各级财政用于住房的拨款、企业单位用于建房的资金、住宅大修和折旧费、单位出售和出租住宅的收入，以及个人购房的专项存款汇集起来，专款专存专用，通过其自身的运转，解决贴息问题。
金融以何种形式支持房改，是正在探讨的问题。
房改与投资体制改革
长期以来，我国城市住宅建设，个人投资比重极小，有时甚至不允许个人投资建住宅；集资和合股投资建造住宅，也不被允许。而在一些发达国家，大部分是私人投资，国家投资建造住宅的比重极小。
当然改变过去单一的由国家（企业）投资建房的状况，不仅仅指允许个人投资。它是多方面的，国家机关的房产部门可以建造住宅；全民所有制单位的住房建设开发公司可以建造住宅；全民所有制企业或集体所有制企业可以建造住宅；集体所有制的建筑单位、住宅开发公司可以建造住宅；经主管部门批准也可以集资兴建或合股建造住宅等等。
这样，不仅可以减轻国家财政负担，调动社会各方面的积极性，加快建房速度，更为重要的是，这可以使住宅投资者与住宅消费者分开，使住宅开发真正成为一个独立的产业。需要住房的企业或个人，可以向这些投资者买或租，形成交换关系，又使投资者之间展开竞争，形成城市房地产市场，加快住宅商品化进程。
目前，不少地方在推行集资建房，但只是一个萌芽。我们不仅要解决目前住房困难，还要改革投资体制，逐步建立有生气的房地产市场。
房改，是一项复杂的工程，单项突进是不可能的，它需要多方协同，共同推进。