加拿大住房政策与管理办法 [复制链接]

第7版(国际)
专栏：国外房地产业

　　加拿大住房政策与管理办法
　　秦璋　何韶
加拿大是一个住房水平很高的国家。地广人稀的自然环境、丰富的木材资源和发达的建筑业，为加拿大人住房提供了极为有利的条件。同时，加拿大政府制定法规、贯彻落实政策和采取有效措施也是保持和发展其住房优势的重要原因。
通过法规管理房屋建筑
加拿大联邦、省及地方市级政府通过制定和执行一系列法令、条例、地方法、标准和规范来管理房屋建筑。
根据加拿大法律，建筑管理是省政府的责任。省政府可将其权力下放给市级政府。不同的省市政府可以制定适合本地区的地方法和规范，但不得与联邦有关法规冲突。《全国建筑规范》公布于40年代。经过多次修改，目前已发展成为各省制定条例和规范的重要依据。这个规范由加拿大研究理事会负责编制，援引7个制定标准的机构出版的190多个不同的规范和标准，是一部加拿大权威的建筑法典。除此而外，加拿大的主要建筑规范与标准还有：全国防火规范、管道规范、天然气用具设备及安装规范、电气规范、居民住宅标准、农村建筑标准和新建筑节能标准等。
住房政策与住宅建设管理
在民用住房方面，二次大战前制定的《全国住房法》经过不断的修订完善，已成为加拿大联邦政府住房政策的总纲领。其宗旨是：“促进新房屋建造、现有房屋的翻修更新和改善住房及生活条件”。另一个有关的法律文件是：《加拿大抵押和住房公司法》。这两个法令体现的加拿大住房政策总精神是：私人有权拥有住房；政府鼓励和帮助私人购置房产；“以社会住房计划”（贷款担保、贴息和低房租等措施）向低收入家庭提供住房。
为贯彻上述住房政策，加拿大联邦政府专门成立了一个国营机构，即“加拿大抵押和住房公司”，作为加强住房建设与管理的主导力量。该公司的主管上级是联邦政府劳工部。总部设在渥太华，下设5个地区分部，分管全国各地70个办事处。住房公司的任务是贯彻住房法，促进新住房建设，修复和更新旧房，改善住房与生活条件。政府更深远的目的是以住房建设促进经济增长，创造就业机会和节省能源。有这样一个国营机构介入住房建设，政府可以把握和调节房地产市场。
资助低收入者的“社会住房计划”
在加拿大，购买房屋已成为多数人终生为之奋斗的目标。据住房公司介绍，在全加拿大800万户家庭中，近500万户有自己的住房；300多万户租用住房，其中有53万户经济条件差的需要政府资助。目前70％的住房是房产市场上公开出售或出租的，这种市场住房多为房产开发商兴建和经营。这是加拿大人获得住房的主要途径。中等以上收入的家庭通过分期付款、抵押贷款方式买房。对这些人，加拿大住房公司不予以资助，只提供贷款保险协助。其余30％即社会住房。所谓“社会住房计划”的目的是资助低收入者和最穷的人。其主要内容有：
1、公众住房：这项计划自1945年开始。这类房屋是政府投资建造的，75％—90％的费用来自联邦政府贷款，其余来自省政府贷款。所建房屋供低收入的穷人租用，根据收入不同，住户只需交月薪的25％—30％作为房租，其余差额由政府以补贴方式包下来。这类住房是加拿大人福利措施的一部分。自1983年起，公众住房计划逐渐停止，代之以现行的“社会住房计划”。
2、非赢利住房：这种住房的投资与公众住房相同，是由联邦政府和省政府支持的。由于人们批评公众住房使得穷人集中地居住在一起，造成社会问题，于是新的社会住房计划的作法是政府出钱为低收入家庭建非赢利房屋，并以低于市场房屋的价格卖给或租给低收入或中等收入的家庭，同时在这种住房的居民中掺夹进过去享受公众住房条件的房客。
3、合作住房：这类住房是由社会上一部分人组成的“合作社”兴建的。合作社必须由5人以上组成，住房公司给予支持，卖给他们政府的土地。合作社一般从工会或银行贷款，利息为11％，而房屋建好后不许出卖，只租给合作社的成员和穷人居住。除本金外，房客只付2％的利息，其余9％由住房公司贴息补助。合作社董事会负责合作社住房方面的管理工作，全部过程不赢利。住房公司还要求，必须把所建房屋的1／4租给穷人，这些人享有如同公众住房房客根据收入交房租的补贴，合作社董事会还必须对此情况保密，以维护这部分房客的尊严。
在推行上述计划中，住房公司依据的是《全国住房法》。具体的建筑物设计与建造依据加拿大《居民住宅标准》，强调既要改善住房状况又要节省财力。住房公司还把房屋建设与城市规划紧密结合，制定了《房屋规划标准》，保证新住宅区的景观。