地产的启示——粤闽土地使用制度改革采访札记之二 [复制链接]

第2版(经济)
专栏：

地产的启示
——粤闽土地使用制度改革采访札记之二
本报记者　蒋亚平　新华社记者　赵鹏
当前围绕地产市场出现的各种矛盾，说到底，是利益之争。
改革，实质就是利益重构。改革的喜怒哀乐，都源于这个重构过程的种种顺利和不顺利，科学和不科学，合理和不合理。
在土地使用制度改革和地产市场构造过程中，利益对改革、对发展的推动和阻碍作用，体现得十分明显。
一
珠海的“五统一”已是公认的成功经验。广东省和中央有关部门正准备在全国正式推广。依记者的观察，在珠海的有关举措中，除了人们广为提到的统一出让、统一规划、统一开发等外，还有这样一个重大举措，即通过合法的、经济的，也带行政色彩的手段，静悄悄地把珠海周围农村居民的“集体所有制”土地提前全部预征，使之成为实际上的国有土地。
珠海市国土局局长卢体告诉记者，珠海之所以迈此大步，是基于这样两种考虑。一是今后珠海市发展需要更多的土地资源和资金，乘现在农村土地地价不高、农民对土地的资产价值尚未充分重视，尽早以较低成本预征这些土地。二是当城区土地实行有偿使用、地价逐步攀升后，若不对四周掌握在农民手中的土地采取同样的管理办法，势必给城区的土地管理工作带来很大冲击。这类事情，在许多地方，已是屡见不鲜。
于是，便有了提前全部预征农村土地的行为。
这并非易事。按珠海办法，预征虽需同农民协商，经农民同意，但是最初却只付10％的预征款。因为面对着一二百平方公里的巨额土地，政府一下无法掏出这么多的富余资金。
从执行结果看，珠海的这一涉及面甚宽的行动，竟然没有形成大的震荡。究其原因，除了政府力量强大，珠海农民目前致富门路较多，就业充分，对土地的需求和依赖较前大为减弱等原因外，最重要的是，农民不是被“无情剥夺”。在预征过程中，农民的一些基本利益得到了保障。
虽然第一年只付10％的预征费，预征价格也不高，但政府毕竟保证在有限时间里交足双方协定的钱款。而且，在该地未真正征用前，农民们可以继续耕种。同时，预征地时，政府不仅要给农民留足符合当地习惯和生活标准的宅基地，还给各级经济组织留下了一定数量的发展当地经济所需的工商用地。
这一结果，尽管可以从中品尝到一些农民完全丧失土地的苦涩，但是，却反映了珠海市政府和珠海市农民在面临重大的利益调整时，共同拥有的灵活、聪明和智慧。
二
类似的例子还有福建大规模的“成片开发”，不过，这次协调利益的双方不是地方政府同农民，而是地方政府同外商。
“成片开发”的本意是要变“筑巢引鸟”为“引鸟筑巢”。直接的动因是因为地方政府缺少开发土地的最初投入。如果划出一片土地给外商成片开发，不仅可以解决资金紧缺，也对开发区建成后的招商十分有利。但是，光凭游说和一片光秃秃的土地，不能打动意欲来中国谋取大利的境外老板们的心。我们究竟还能拿出什么作为“诱饵”？
这就出来了“成片开发”中一个极为精彩、极为重要但往往为人们所忽视的规定，即划出的成片开发区，80％的土地用作工业、生产区，剩下的20％可以用来开发生活区。
这20％便是利益的衔接点、协调点。这就实际上意味着，成片开发商可以在这20％土地上，以建生活区的名义，从事利润甚高的房地产开发。而且，这种开发，既回避了种种有关的限制性规定，也在经济上得到极大的好处，因为从事房地产开发的地价和办工业的地价，是无法同日而语的。
福建各地方政府机动灵活创造出来的这个20％，为他们带来了巨大的效益。仅到1992年上半年，该省已成片开发土地近百平方公里。
显然，没有一些看起来是拐弯抹角、甚至很不规范的利益协调和让步，福建的成片开发绝不会有眼下这种红红火火的场面。
三
深圳、厦门也有类似的经验。厦门市土地管理局林剑聪局长告诉记者，厦门岛的土地，在实行土地有偿出让以前，大都被五大行政性房地产开发公司无偿瓜分，其中有许多土地因无力开发闲置至今。现在，地价如金，政府手中土地资源有限，办法之一，就是设法收回部分闲置土地。但是，把别人已经含进口中的肥肉再掏出来，难！弄不好，非撕得血流满面。厦门干脆规定，收回的土地，出让金的20％让给先前划拨该土地的公司。事情于是变得顺利起来。
发展经济，从事改革，都得计算成本。认准目标，不惜代价，你死我活，不如适当调整目标，稍有让步，皆大欢喜。这是一种很简单但是并不易做到的改革哲学。
深圳市规划国土局副局长刘佳胜对记者谈到，深圳地产市场当前面临最大的问题之一，是如何处理因城市急剧发展繁荣后房地产的增值。对此，房地产公司，无论外商和内商，都众口一词地强调，政策不能变，升值部分中有风险利润。深圳市政府则坚定认为，升值部分的绝大部分因素，是政府和社会投入巨资搞基本建设后带来的，深圳的房地产利润已经颇高，增值费不能不收。
结果依旧是妥协的：利润超过100％，收增值费20％；超过200％，收40％；超过300％，收60％；超过400％全收。
规定既下，境内外房地产公司虽然嘀嘀咕咕，最后也都接受了下来。这里绝不仅仅是畏惧政府的权威，因为此规定的另一面是，允许他们获得比平均利润高四倍的收入，这不是小数。
深层改革遇到的障碍，往往是因为没有弄通、弄懂或者说没有解决一些简单得可以称之为“ABC”的东西。
改革不能一厢情愿。改革不是某一政府、某一部门、某一企业独个发财，改革不是发号施令，改革不是在“一张白纸上画最新最美的图画”。
改革是团结，是协调，是妥协，当然是同一方向的妥协。改革是合理使用、配置紧缺的资源，创造公平的社会和经营环境。改革是在这种种妥协、协调之后，孕育出一个健康的、有生命力的机制。
这些，恐怕都是在深化土地使用制度改革，培育、完善地产市场中，切实解决好目前依然存在的一些基本矛盾时，所应当注意的一些并不深奥的道理。
地产，一本刚刚掀开扉页，精彩、丰富、庞杂的大书！