培育规范的地产市场 [复制链接]

第1版(要闻)
专栏：

培育规范的地产市场
本报评论员
党的十四大报告中提出要加快市场体系的培育，其中包括积极培育房地产市场。这是建立社会主义市场经济体制的一项重大改革措施。
我国地产市场是适应商品经济的发展和土地使用制度改革的推进，近年来培育和发展起来的。商品经济的发展客观上要求土地这一重要生产要素作为特殊商品进入统一市场，并流通起来，否则，社会主义统一的大市场体系就是不完备的。土地使用制度改革的推进，即变土地无偿、无限期、无流动为有偿、有限期、可以流动的使用制度，是培育地产市场的决定性因素。
深圳市几年前率先冲破禁区，以拍卖方式出让第一块国有土地的使用权之后，上海、珠海、福州、厦门、温州、宁波等城市纷纷尝试。短短几年，这项改革由点到面，由沿海到内地，迅速扩展。土地成片出让、宗地出让、旧城改造等纷至迭出。虽然各地选择的突破口不同，但有一点是共同的，就是必须把土地作为特殊商品推向市场。
随着土地使用制度改革的深入，人们愈来愈深刻地认识到，改革不仅能促进土地资源的优化配置和有效保护，而且能生财聚财，发挥土地资产的最佳效益。“土地是财富之母”，这一精辟论断已为我国土地使用制度改革的实践所证明。
当前，全国各地加快改革开放和经济建设的步伐，工业、商业、铁路、交通、城市建设、住宅建设等对土地的需求日益增多。特别是沿海、沿边、沿江及内地开放城市，纷纷设立开发区，经营房地产成为发展“热点”，房地产开发公司迅速增加。在一些地区，确实出现了领导头脑过热、开发土地过多、大量占用耕地、竞相压低地价、越权批地、土地自发交易等问题。由此引起的众说纷纭是可以理解的。
从总体上看，开发房地产，地产市场活跃，是经济进一步发展的征兆，符合中央的改革开放政策，应当予以肯定。出现的一些问题，是地产市场初始发育中的问题，主要是经验不足和有的不按法规办事造成的。对这些问题，只要引起高度重视，保持清醒头脑，不断总结经验，按法规办事，做到有规划、有计划、有步骤地工作，是完全可以解决的。
培育规范的地产市场，首先要敢于把土地推向市场。特别是在我国地产市场极不发育的情况下，更应加快改革的步伐，积极扩大土地出让的范围，同时把土地的自发交易行为逐步纳入依法运行的轨道。
培育规范的地产市场，关键要根据经济和社会发展规划以及城镇发展规划制定合理的用地计划，保持土地供应总量的基本平衡。逐步做到高层次的规划能为出让或划拨土地提供足够的依据。当务之急，是解决规划滞后的问题。
培育规范的地产市场，重要的是政府必须有效地调控土地出让市场，放开搞活土地转让市场。我国土地实行公有制和土地资源稀缺的特殊性，决定了土地出让必须由政府调控，管地部门与用地部门必须分开。　　
按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院第55号令）规定，政府对土地使用权的出让就是实行政府专卖，法定部门出让；行政划拨土地未经批准不允许转让；集体土地不征为国有不允许出让；对成片开发土地，特别是成片出让土地一定要以项目带土地，分块出让。同时，要通过实施土地转让变更登记、评估地价、监督检查等措施，有效调控转让市场。
培育规范的地产市场，必须根据土地的不同用途实行不同的供地方式和地价政策。对不以经营为目的的各项建设用地，可以按行政划拨方式提供土地，但不准转让，不准进入市场。对以经营为目的的各项建设用地，应逐步以出让方式供应土地。工业用地价格应高于征地拆迁、安置、开发费的总和，其他行业用地价格应高于工业用地价格。
培育规范的地产市场，必须严格依法审批土地。各项建设用地，必须按照现有法律规定办理用地审批手续。有人认为，现在强调向下放权，强调大胆探索，就说明现有法规都可以突破。这是一种误解。珠海市的经验是，统一规划，统一征地，统一管理，统一出让，土地使用权进入市场后价格放开，平等竞争。重庆市的经验是，无论放什么权，计划生育、环境保护和土地审批权不能放。发达国家的经验也证明，社会经济越发展，法律规定越要完备。因此，“有法必依，执法必严”的原则必须坚持。
培育规范的地产市场，还必须建立健全相应的管理机制。按照市场机制运作，当务之急要建立土地估价、咨询、仲裁等中介机构，尽快培养和造就一批专门人才。
发展社会主义市场经济是历史的必然。深化土地使用制度改革，培育规范的地产市场是大势所趋。我们应当认清形势，抓住时机，解放思想，锐意进取，为早日形成规范的地产市场而努力。