土地市场正在兴起，土地使用制度改革气候已经形成，真可谓——点“土”成金 [复制链接]

第2版(经济)
专栏：经济生活纵横谈

土地市场正在兴起，土地使用制度改革气候已经形成，真可谓——
点“土”成金
本报记者　高保生　新华社记者　鹿永建
如果说，10年前在王府井大街卖冰棍还需吆喝的话，现在根本不用声张，冰棍销售得很快。这是因为“地方”好。
在大城市繁华区，一平方米的柜台，月租金可达几百元，甚至上千元。并非柜台的造价有多高，也是因为“地方”好。
一个单位拥有一片好“地方”，便可找到合作伙伴，由对方出钱建房，建成后双方分成，各得其利。
随着商品经济的发展，过去不起眼的“地方”，越来越
“金贵”了。经营者所处的“地方”好，便有丰厚的利润。
“地方”和机器、设备、厂房等资产一样，越来越成为单位的财产。这个“地方”，就是土地。这种“地方”的转让和出租，就是土地使用权的经营。我国土地市场正在悄悄兴起，而且不断扩大。
沿海土地交易方兴未艾
你听了也许会吓一跳，珠海特区靠近澳门一带的土地，每平方米已卖到2000多元。其实，就这个地价，比毗邻的港澳还低一大截。沿海地区和特区的地价还有继续上涨之势。
土地市场，在我国是个新名词。人们历来对土地买卖讳莫如深。宪法规定，我国土地归国家和集体所有，不得买卖。但是国家又规定，土地使用权可以有偿转让，这就为土地市场的发展提供了依据。我国土地市场首先在沿海地区和特区出现。
5年前，深圳特区拍卖出让了第一幅国有土地使用权，拉开了我国土地使用权有偿转让的序幕。之后，珠海、汕头、海南、福州、杭州、上海、天津等地，土地市场陆续展开。开发建设，吸引外资，投资办厂需要土地。土地所有权不变，使用权归你，期限30年、50年、70年不等，国家和地方政府合理合法地收取出让金，出让的土地也可转让、出租和抵押。就这样，一幅幅国有土地使用权在转移，在流动。短短几年，我国已有17个省市有偿出让土地使用权1071幅，出让面积2500公顷，收取出让金24．7亿元人民币，为土地进入市场创造了前提条件。
除小块的宗地出让外，供成片开发的大面积土地使用权出让，也在天津开发区、大连开发区、海南洋浦、福建一些市县出现。1989年，天津开发区将536万平方米土地使用权出让给某外商进行成片开发，在国内外引起强烈反响。迄今，正在洽谈的其他成片开发项目也取得重大进展。
“土地是财富之母”。土地市场的形成，为城市建设找到了一条生财、聚财的新路。过去不少人抱怨城市建设缺乏资金，欠帐太多，市长们为此长年奔波。其实，“巨额金库”就在身边，点“土”可以成金。珠海的同志介绍说：他们每年城市建设的资金有40％来自土地收益。整个广东省，仅1991年一年，土地收益达18亿元。
正是这种经济上的驱动力，促使土地市场迅速扩大。而土地市场的扩大，增加了财政收入，又带动了围海造地、荒山荒地开发的热潮。不少城市用地产收入，进行大规模的旧城改造，建设了新城区，使城市建设和经济发展进入了良性循环。
土地“隐形市场”透视
无论你承认与否，土地是有价值的。土地市场，你不去培育，也会自发地发展，犹如水中之冰山，沿海地区那种公开的土地交易，是暴露在水面之上的部分，在水面之下，还有一个更大规模的土地“隐形市场”。
北京大栅栏附近有一间住房，使用40多年，已破旧不堪。后来出租给某个体户开饭馆，月租金高达几千元。显然，房租金的大部分是土地租金。
此类现象不胜枚举。人们熟视无睹的房产买卖和出租，悄悄伴随着土地使用权的转移在进行。房价随着房屋折旧越来越低，地价随着经济发展越来越高。在这种交易中，名义上是卖房，实际上把土地使用权同时出售了。而土地的所有者——国家，却没有在这种交易中获得半点利益。
重庆市有关部门调查了繁华程度不同的3个街道390户，发现其中186户直接把土地转让、出租给别人，占47．7％。湖北省调查了10个县市的13个城镇，发现土地交易7413起，出租面积27万平方米。从全国来看，谁也说不清有多少起将国有土地使用权出租、转让的交易，但却可以断定，这些交易绝大多数未向国家交纳出让金。随着经济建设的进展，土地隐形市场的流转量越来越大，表现形式多种多样。房产交易中隐蔽着土地交易；土地同房屋、厂房、柜台，同时出租；以地易物、土地入股分成；以土地为条件联建分成；以地抵债、做抵押担保等。单纯买卖土地使用权的交易也在进行。一家房地产开发公司，征地800亩，未作任何开发卖出700亩，获地价款1230万元，高出征地费2倍。
土地隐形市场是自发的，有其积极的一面，它可以促使土地使用权的合理流动，使生产各要素实现较佳组合。但是隐形市场的危害甚大。这种自发交易，很大程度上造成土地使用权的紊乱，增加了土地纠纷。有的单位依靠土地收益弥补生产经营的亏损，助长了经营者的惰性。某地一个单位干脆让职工“停职留薪”，腾出经营地盘出租给个体户，靠地租收入发工资。还有，少数不法分子竟干起了炒买炒卖土地的勾当。
改革气候已经形成
长期以来，我国对单位用地和住宅用地实行无偿划拨的办法，划拨到的土地单位可长期无偿使用，划地为牢，形成“小社会”。这种无偿划拨的办法，在一定时期内还是必要的。问题是，出现这些无偿划拨的土地被单位和个人有偿转让时，怎么办？
一项土地使用制度改革工程正在加紧酝酿和实施。最近，国家土地局召开全国土地使用制度改革座谈会，总结试点经验，研究切实可行的方案。第一步就是清理整顿土地市场，加强划拨土地使用权的管理，使土地使用逐步由长期无偿使用过渡到有期有偿使用制度轨道上来。
国有土地使用制度改革的大气候已经形成，城市建设急需寻找一个比较稳定可靠的财源，是其经济上的动力。这种改革还有充分的法律依据和坚实的理论基础。近几年，国家颁发了一系列土地有偿使用的法律和法规。《宪法》明文规定：
“国家依法实行国有土地有偿使用制度”。根据马克思主义的地租理论，我国虽然消灭了土地私有制，实行土地公有制，但并不意味着社会主义条件下没有地租。政府作为土地的所有者，理所当然地要在经济上得到体现，收取地租是天经地义的。
过去人们往往认为土地仅是一种资源，其实它也是一项资产，其中包含着国家的大量投入。首先国家要花钱征地，然后还要修路架桥、改善环境等基础建设，使土地增值。随着北京四环路的建设，周围地价猛烈上涨，就是一个明证。但是，在自发的土地交易中，大量的土地收益流入单位和个人的腰包，地租流向颠倒。据调查和测算，一个大城市每年流失土地收益上千万元，一个县城每年流失也在50万元以上。土地资产收益的巨额流失，严重损害和动摇了社会主义的土地公有制。
清理整顿土地市场，先要对土地使用权进行全面清理和登记，然后补办土地使用权出让手续，按照基准地价收取出让金，或从转让出租收益中拿回国家应得的份额。然后，土地使用权就可以合法流动了。随着国家投入增加，环境改善而形成的级差地租，国家理所当然地也要收回。
有关部门计算，如果全国1／2的城市、1／3的建制镇按标准地价的50％收取划拨土地出让金，仅此一项，国家每年可获土地收益40亿元。
我国的土地市场正在形成，我们应采取积极的态度引导其健康发展，逐步发育和形成有中国特色的土地市场。