加大改革力度培育地产市场——访国家土地管理局局长王先进 [复制链接]

第2版(经济)
专栏：深化改革访谈录

加大改革力度培育地产市场
——访国家土地管理局局长王先进
本报记者蒋亚平
今年6月25日，是我国第二个“土地日”。记者日前就我国土地使用制度改革、培育和完善我国地产市场等问题，采访了国家土地管理局局长王先进。
“八五”分三个梯度推进
记者：我国的土地管理工作，已经由以前单纯的资源管理，转向与资产管理并重。这在理论和实践上都是一次重大突破。到目前为止，这方面主要有些什么进展？
王先进：管好用好巨大的土地资产，核心是推行土地使用制度的改革。这一改革的主要内容，是变土地的无偿、无限期、不允许流动，为有偿、有限期、允许流动。将土地所有权和使用权分离，强化土地所有权，国有土地使用权出让由政府垄断；搞活土地使用权，允许其作为商品进入市场流通，建立完善地产市场。
记者：从目前情况看，加大土地使用制度改革的力度，时机已经成熟，国家土地管理局作为国有土地的主管部门，不知对此有何打算？
王先进：改革的基本原则是要从实际出发，不能搞一刀切。但是，从目前的发展趋势和我们在工作中总结的经验看，我们设想，在“八五”期间，土地使用制度改革可以分三个梯度推进。第一梯度是深圳、珠海、厦门、汕头、海南，要坚持先行一步，着眼于发展和完善地产市场，为全国提供经验，摸索办法；第二梯度是沿海沿江、沿边开放城市和经济技术开发区，主要以土地使用权有偿出让带动农村宅基地、乡镇企业有偿用地以及土地使用权转让、抵押等全方位的改革；第三梯度是内地。有条件的地方，可以在城市搞好出让、转让试点，但重点应当放在整顿土地自发交易市场上，同时以宅基地、乡镇企业用地有偿使用为突破口，逐步推行全面的土地有偿使用。
目前，城市国有土地使用制度的改革，集中到一点，是尽快发展和完善地产市场。在今后十年里，房地产业将迅速成长为支撑我国国民经济迅速发展的主要产业之一，因此，如何构筑一个高效、灵活的地产市场，至关重要。地产市场涉及面很宽，现在看来，抓好土地使用权的出让和转让，就好办了。这方面，国内已经有了比较成熟的经验，如深圳市的土地管理模式，珠海的“五统一”和福州的旧城改造，应当推广。现在提倡大胆闯、大胆试。土地使用制度的改革，已经在前一段的“闯”和“试”中证明是完全成功的，应当放心地加快步伐。
整顿“隐性土地市场”
记者：人们有这样一个感觉，即各种变相买卖、出租土地的现象非常严重，城市里先前无偿占用大量地皮的单位，实际上就成了靠地生财的大财主。这种情况怎么办？
王先进：这是一种隐性土地市场。客观地说，这种“交易”，有时也能起到调整用地结构、合理配置资源的效果。但是，有一个最大的问题，就是本应由国家所得的地租大量流失。正是这样，我们才决定把清理、整顿土地隐性市场作为近两年的主要工作。
解决好这个问题，要抓住两点，一是尽可能减少传统的行政无偿划拨土地。目前，依法出让的土地仅占土地供应总量的1％，99％的土地仍在按划拨方式供应。在这个意义上，我们对土地使用制度改革的成绩，不能高估。这样多的土地继续划拨使用，将来肯定会带来一系列问题。二是严格把关，凡是以划拨方式得到的土地，在转让或出租土地使用权时，一定要向政府补交土地出让费。据测算，目前全国自发土地交易每年约在500万宗左右，每年国家流失的地租约为500亿元，量很大。由于整顿土地隐性市场，涉及到既得利益，面又太大，所以，这方面的改革，难度很大，情况复杂，必须坚持通盘规划，积极、稳步推进。已经开展试点的省市，要扩大试点；没有试点的，应尽快启动。应当注意的几个问题
记者：培育、完善地产市场，当前应当注意些什么？
王先进：最重要的是按国务院55号令规定的各项基本原则办事。一级土地市场，即国有土地出让，必须由政府高度垄断，由产权代表即土地管理部门专卖和专管，并根据产业政策合理估价、定价。出让要管住，转让要搞活，应依法保护和促进土地转让。对用地改革和房改的关系，地价和房价的关系，也要多加研究，找出一个真正能够促进房改的办法。此外，要加强地产基础工作和中介服务组织建设，加快城市地籍调查、发证工作和城市土地评级、估价工作，努力提高土地管理人员的业务素质，加快培养专业人才。