地产的魅力——粤闽土地使用制度改革采访札记 [复制链接]

第2版(经济)
专栏：

　　地产的魅力
　　——粤闽土地使用制度改革采访札记
　　本报记者　蒋亚平　新华社记者　赵鹏
始于四五年前的国有土地使用制度改革，终于孕育出一个清新活泼的年轻生命，她就是正在广东、福建等沿海地区迅速崛起的中国地产业。
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“潘多拉盒子”是敢吃螃蟹的深圳人打开的。不过，这次盒子里装的不是魔鬼，而是钞票。
深圳人干得很漂亮。事情也很简单。地是国家的，地是商品，买这商品，用这商品，要向地的主人付钱。这就是后来迅速波及沿海城市的国有土地有偿使用改革。
正是这钱，成为中国地产业迅速崛起最初、也是最大的动因。尽管有例行的统计数字，但是，有关地方政府究竟从这打开的“盒子”里拿走多少钱，确实是个谜。不过有一点可以断定：数额是巨大的。
对这种断定的佐证是，几乎所有主管国有土地出让的国土部门，都被认作当地政府的“第二财政局”。我们试图从内行、精明的深圳市国土局副局长刘佳胜那里知道特区一年真实的土地出让收入，并让他与该市一年20亿元左右的财政收入作比较。他笑了笑，说：“财政那两个钱”。
起步稍晚的珠海市，大有后来居上之势。该市对国有土地出让实行高度垄断，由政府获取全部收入的“五统一”经验，对各地形成一种强大的“珠海诱惑”。
同在深圳一样，我们未能从沉着、练达的珠海市国土局局长卢体口中“掏”出明确的数字。他只是告诉我们：“反正效益很好”。好到什么程度？卢体说：1991年，仅市建委就从国土局拿走5.3亿元，而这年珠海的财政收入也只5亿元左右。
福州、厦门比不上深圳、珠海的财大气粗。但是，即使是帐面上的土地出让收入，也都已占到两市财政收入的15％左右。
正是这种巨大的财富的诱惑，使得两省沿海一些发达地、市的土地出让勃然兴起。在广州、中山、顺德、南海、番禺、东莞、惠州、泉州、晋江、石狮……地产业异军突起，热浪灼人。
受此诱惑的不光是各级政府和国内一些企业。去冬今春以来，一度多有观望的港、澳、台、新加坡的巨富大贾，也带进巨资投入内地房地产市场，成为同期南中国经济发展和产业转换的一股劲流。香港房地产商促进会会长刘绍钧更是大胆预言：到本世纪末，珠江三角洲将成为世界最大、最活跃的地产市场。
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地产业备受人们青睐，绝不仅仅是图眼下的几个现钱。
人们越来越清楚，这是一个牵动经济全局效益的“牛鼻子产业”。
在深圳人大胆地有偿出让开发好的土地、“筑巢引鸟”时，泉州人开始“引鸟筑巢”。这一做法的官方称呼是“成片开发”。
泉州人在自己的辖地里划出8片“小洋浦”，大都是贫瘠得连草都长不高的土地，居然也引来了外商。血液里渗浸了商业精神的泉州人打着自己的“小九九”：土地出让费，虽不高，只是第一笔收入；外商在这块地上投资建基础设施，是第二笔“收入”；此后招商进来的项目投资，是第三笔“收入”；第四笔收入是随之而来的就业、税收……建材业、建筑业、运输业、服务业、房产业也随之兴盛。
“小九九”中有大思路。“成片开发”对于外商的诱惑，正是地产开发前后存在的一种巨大的财富升值。正是靠“成片开发”，泉州得以保持和巩固了自己在全省经济发展中的领先地位。
更重要的是，“成片开发”作为一种地产开发形式，竟然成为一种基本的经济发展战略。泉州人在条理自己发展思路时，总结出这样的四句话：“三来一补”起步，乡镇企业铺路，三资企业上路，成片开发迈大步。
泉州的经验正在成为全体福建人的财富。截至今年5月，福建已推出109片土地供外商“成片开发”，总面积223平方公里。其中有51片43平方公里已立项建设，外商已投入9亿美元兴建厂房和基础设施。
广东、福建两省土地使用制度改革的实践，正深刻地改造着人们对地产的认识。毫无疑问，房地产依然是地产开发中最为激动人心的一章，但是，地产的意义绝不仅仅在此。它不仅能对工业发展发挥一种特殊的激发效应，对促进高产优质高效农业，也作用甚巨。目前，外商通过购买土地使用权开发荒山荒滩，从事各种农林牧渔建设，在粤闽两省，已经蔚为大观。
地产，正在成为总体经济发展中的一个重要阀门。
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地产的这种“阀门”作用，不仅体现在发展上，也体现在改革上。
地产业的迅速崛起及其带来的一系列相关变化，对现行经济体制、管理体制和运行机制，产生了巨大的冲击。
受益最大的，是房产业。但是，由于实行了土地有偿出让，以前依托无偿划拨的土地从事房产开发的房地产公司，遇到了严峻、重大的挑战。这种挑战将对现有的房地产管理体制带来重大变化。
科学、具体的建设规划，从来没有像现在这样显得迫切和重要，规划和用地的顺序颠倒了过来。
传统的计划投资体制也不得不随之变更。一旦人们获得某块土地的使用权，便意味着同时获得了按有关土地用途规定投资建设的权利。计划的权利正逐步演化成一种前期的科学规划权利。
土地抵押等许多新的银行业务应运而生，开发这些业务所必需的规则，强有力地推动了现有金融体制的改革。
地产的崛起所带来的影响甚至更为深远。一种借鉴于香港、以“土地供应计划”为核心的新的经济宏观调控体系，在深圳、珠海已见端倪。
核心的问题是控制住土地的供应量和用途。经济过热，压缩土地出让量，就会立竿见影。反之亦然。
通过地产及其相关政策调整产业结构，也可收到事半功倍之效。道理实用而又简单：土地是“皮”，各行各业是“毛”，“皮”怎样分布，“毛”怎样长，需要发展什么产业，便增加这一产业的用地量。
与此同时，困扰人们多年的基建规模、投资结构等棘手问题，也可迎刃而解。
正是由于这一切，人们才把土地有偿使用称为“中国经济体制改革的重要里程碑”。
一个好的体制，胜过无数投资。这也是以土地有偿使用为核心的地产业，何以能在各级政府催生下迅速崛起的另一深层次动因。
地产，正在苏醒的巨人。
地产业，魅力无穷的产业。