建立健全“游戏规则”——张义权先生谈大陆房地产发展的几个问题 [复制链接]

第2版(经济)
专栏：房地产纵横

　　建立健全“游戏规则”
——张义权先生谈大陆房地产发展的几个问题
本报记者蒋亚平朱剑红
张义权先生巳届不惑之年，看上去精神饱满，热情洋溢。他是台湾大华不动产鉴定公司和大忠不动产顾问公司总经理，从事房地产开发和咨询、估价业务，并任教于台湾中国文化大学土地资源学系。近年来，他一直关注着大陆的房地产情势。前不久，他应北京农业大学之邀前来讲授不动产课，我们就如何看待目前大陆的房地产形势等问题专访了张义权先生。
旧制度和新制度
张义权先生对大陆改革开放以来新颁布的有关房地产的政策、法规非常熟悉。他认为，大陆决定对房地产用地由以前的无偿使用，变为有偿出让，这是整个大陆经济体制改革中的一个极其重要的内容。这种制度的转换，犹如在两股道上跑的两列车，虽然一下很难同行一道，但是一定要注意别让这两列火车撞在一起。
目前，一些外商到大陆投资房地产，不是按规定找政府有关主管部门，而是找有地的单位，和他们联合投资，这当然是一种方式，但是带来了这样两个问题。一是这样的地都是以前无偿划拨的，现在拿来经营获利甚丰的房地产，大量的地价收入流失了，政府损失很大。二是造成不平等竞争，有的拿地不交地价，有的则要交地价，一比较，投资者就有想法了，因为“游戏规则”不一样，竞争结果就不公平，投资效益得不到相应回报。
对这一问题，当然不能简单地去禁止，但是一定得想办法，把不符合规则的那股车拉进轨道。
金融和房地产
金融是房地产的血液，海外对此早有共识。大陆有关部门近年对此也开始有深切认识。尽管如此，张义权先生认为，大陆在设法加强金融和房地产的联系方面，仍有大量工作要做。
房地产业的一个重要特征，就是耗资巨大，必须有金融贷款的强力支持。房地产金融是金融业中最大的部门。大陆目前应当认真考虑的，是如何在钱和不动产之间，修建一个畅通的管道。经营房地产的人怎样才能顺利地从银行拿到所需的资金，银行又怎样有保障地把投入的钱收回来。为此需要建立一整套房地产金融制度，特别是不动产的抵押和拍卖制度。
在这个过程中，政府的作用非常重要。金融和房地产都是一种商业行为，当中必需要有政府部门的介入，要有政府部门仲裁和管理。
农村和城市
张义权先生是从建立一个健全的房地产市场的角度谈农村、农民和城市的关系的。他认为，目前大陆的农地和工业用地转换中，利益差别太大。从农民手中征一亩地，可能只付二三万元，但是拿过来一转手，就涨了五倍十倍，开始农民拿到几万元，还很高兴。后来就不一定了。农民被关在房地产业门外，这是大陆房地产业发展的一个隐患。土地问题历来是中国的焦点问题，如果处理不好，会导致一些不安定的因素。
大陆的土地制度有独特的地方，就是城市土地归国家所有，农村土地归集体所有。按照有关规定，农村土地又不能进入市场转让，这样，就有可能在农村的集体土地上形成一个隐性市场。许多外商直接找乡村组织，按规定是不允许的，但是又经常这样做。这里又潜伏了许多问题。
规划要公开
张义权先生说，外商到大陆投资房地产，大的困惑之一，就是不清楚一个地方、一个城市的规划。在海外，规划都要经过全民讨论，然后公之于全社会，公之于投资者。这样投资者心中有数，踏实。目前，大陆许多地方，规划虽然有，但是都不公开，想了解很困难。这样短期可能会有一些好处，政府部门有机动处理的余地。长期下去，投资者会变得很劳累，少信心。
一个好的规划，对一个城市、一个地区的房地产发展来说，至关紧要。规划的好，就有生命力，别人就愿意来，愿意投资，房地产的发展就不会是昙花一现。
张义权先生认为，大陆的经济体制变革，实质上是利益和财富的重新分配，一定要有规则。这和提倡竞争不矛盾。比如奥运会拿金牌，大家的起跑线是一样的，规则是一样的，比赛结束，输了，也鼓掌，不会不服气。发展房地产业也是这样，一定要有一个大家都能认可的“游戏规则”，这个规则越透明越好，越完整越好。政府有关部门应当在这上面下大功夫。