四部局联合发文加强房地产市场宏观管理 [复制链接]

第2版(经济)
专栏：

　　四部局联合发文
加强房地产市场宏观管理
本报讯为了加强和改善房地产业的宏观调控措施，近日，建设部、国家土地管理局、国家工商行政管理局和国家税务总局４个部门联合签发了《关于加强房地产市场宏观管理、促进房地产业健康持续发展的意见》，其中包括了７项具体内容：
一、加强对国有土地出让的计划、规划管理，严格控制土地供应总量。各地要加强土地使用权出让的计划性，所有出让的土地，包括地块数、用地面积等都要纳入规划和计划，做到有计划出让。出让土地必须按建设用地计划对房地产开发用地进行数量控制、必须依据城市规划、必须与建设项目相结合、必须有明确的开发期限和进度要求、必须有基础设施配套建设的条件、必须严格按法律规定的程序和权限审批。
二、调整房地产开发投资结构，确保重点。房地产开发的重点是为重点建设配套的房地产开发项目和城镇职工住宅，对市场需求量有限的花园别墅、度假村、高级公寓、高档宾馆、写字楼等要严格控制，该停的下决心停下来，对已出现滞销的项目和赛马场、高尔夫球场等高消费项目原则上不得立项、不核发规划许可证、不供给土地、不予以贷款。对已立项的项目，各地要进行一次审查，项目类型不合适的，可在符合城市规划的前提下，改为生产用房、普通标准住宅和相应的商业服务业用房等适销对路的项目。
三、对房地产开发经营机构进行一次全面检查，加强对房地产开发企业的管理。对取得房地产开发经营权的企业在一年内无开发任务或未进行实际开发投资建设的，应及时取消其房地产开发经营权。对注册资金虚假、没有开发能力及偷税漏税的经营单位，要予以查处，并公开处理结果。对从事房地产开发的各类企业（包括“三资”房地产开发企业和开发区、保税区等设立的房地产开发企业）进行资质审批，凡未按规定经过建设行政主管部门进行资质审批而成立的各类房地产开发经营企业和单位，必须补办资质审批手续。
各类银行和土地管理部门一律不得开办开发经营房地产的公司，已经开办的，要限期在人事、财务和资金方面完全脱钩，对具备开发经营资格的，可予以保留，对不具备开发经营资格的应予撤销，并由原主管部门妥善处理债权债务等善后工作；由各类银行以合资方式参与房地产开发经营的，应收回注入资金实行脱钩。对非银行金融机构兼营开发经营房地产的，首先要和银行彻底脱钩，并不得参与资金拆借，不得搞计划外贷款和投资；非银行金融机构开办的开发经营房地产的公司，应实行独立核算。
四、采取有力措施规范房地产市场行为，坚决制止炒卖房地产牟取暴利。一是进一步扩大国有土地使用权出让范围。除国务院规定的国家投资的党政军机关、行政事业单位办公用房、住宅建设、公共设施、公用事业和国营工业等项目外，对其它新增建设用地，首先是商业、金融、旅游、服务业、商品房屋和涉外工程项目建设用地的供应，不再搞行政划拨，原则上都要实行有偿出让。二是对出让土地的地块，由政府组织评估机构确定基准价格，避免低价出让。三是积极清理以划拨方式取得的土地使用权的自发交易。四是受让的土地必须按出让合同的规定抓紧开发利用，购地后一年内投入的开发资金不足购地费的２５％的，应由政府收回土地；未完成开发投资总额（不包括购地款）２０％以上的，不得转让。五是各地应根据实际情况规定未达到一定投资比例或施工进度的商品房不得预售。六是加强房地产交易管理，每一次土地使用权的转让和房屋所有权的转移（包括房地产开发期间的转让、预售等）都必须依照规定到当地房地产市场管理部门办理房地产交易手续，缴纳有关税费。
五、合理调节收益分配，防止国家收益流失。国有土地出让金和土地收益金必须按现行财政体制，纳入各级财政预算管理。各级政府不得委托财政部门以外的任何单位和部门，另设金库，管理土地收入；财政部门也不能把应由预算内管理的土地收入转为预算外管理。在增值税等新的税种未出台前，要严格执行财政部《关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法》，把土地出让金和土地收益金按规定收缴入库。
六、推进城镇住宅建设，加快解决困难户住房的步伐。今后所有开发公司都要承担相当于所开发的商品房面积２０％以上的微利居民住宅建设任务。政府实行鼓励建设普通居民住宅的政策，对微利房、解困房（包括集资建房、合作建房）的建设计划、土地供应、规划设计、资金安排和信贷等方面给以支持，以降低成本。
七、加强对外商投资房地产的管理。外商开发经营房地产应结合建设项目进行，以国家规定的鼓励类项目相配套的房地产开发项目为主。对外商投资的房地产开发经营企业，应根据项目规模核定其注册资本、分期投入资金量、合资双方股金份额等。中方不得为外商出资本提供贷款和境内外贷款担保，以保证外资的真正投入。要严格制止脱离项目以大面积低价批地作为条件来吸引外资的做法，各地不准超越权限制定优惠政策。