抑制暴利房地产业方能健康发展 [复制链接]

第2版(经济)
专栏：房地产纵横

　　抑制暴利房地产业方能健康发展
叶耀先
房地产业的发展主要取决于供需调节平衡状况。需求量高（空房率低于６％），市场自然热络；供过于求（空房率高于１５％），定会出现滞销。
我国房地产业刚刚兴起，现在，房地产需求量很高，空房率远在６％以下，理应景气上扬，但却被称为“泡沫经济”，成了金融秩序混乱的一个诱因。何以如此？笔者认为，其根源在于我国房地产市场扭曲，投资风险不大，却有暴利可图，使资金大量流入房地产业。现在采取控制土地供应总量，调整投资结构，检查开发经营机构等措施，无疑是必要的，但若不抑制过高的超额利润，房地产业还不能步入持续、健康的发展道路。
抑制暴利应针对其来源，从土地取得方式，土地使用管制和完善税费法制方面采取措施。为此建议：
一、严禁以协议方式取得房地产开发用地。目前，房地产开发用地有协议、招标和拍卖三种取得方式。过去绝大多数采取协议方式出让土地。例如沿海某市１９９２年１至８月１４８起批地中，只有２起招标，其余均为协议转让，且地价比招标和拍卖偏低甚多。协议出让土地是牟取暴利的源头，其弊端远大于沿用多年的划拨土地，成了谋取小集团甚至个人利益的合法通道。在市场发育远不成熟的今天，“尽可能采取招标或拍卖方式，减少协议出让”的措施，仍留有活口，难以杜绝利用“关系”取得廉价土地而获取暴利。
二、尽早实施土地使用分区管制。土地使用分区管制是国际上控制土地利用和开发的通行做法，即把城市规划区内的土地和建筑物按使用情形和发展状况划分为各种使用分区（如住宅区、商业区、工业区、行政区、文教区、仓库区等），再按规划需要和使用程度细分为若干等级，并分别规定不同分区的使用性质（用途、人口密度和建筑密度等）和使用程度（容积率、高度比等），有点类似现行的详细规划。每一出让地块均应严格遵守分区土地使用性质和使用程度的要求。以往出让土地多无明确的使用要求，由于地价和税收皆因使用要求而异，房地产投机者可以通过改变土地使用性质和使用程度而牟取暴利。及早制定土地使用分区管制规定，实施土地使用管制不仅可以堵塞牟取暴利，而且可以更有效地利用土地。
三、规范市场行为，完善房地产税费征收制度。房地产市场交易行为不公开、不透明、不规范，以及房地产税费不完善，是房地产开发商获得大量超额利润的重要原因。为此，建议尽快制定并颁布《房地产税法》，增加有关税种。
例如：土地增值税。土地使用权出让、转让时，应按土地增值总额征收土地增值税。土地增值总额即为出让或转让现值减去按物价指数调整后的原地价或前次转让或出让现值和投资土地费用。税率可随土地增值总额占按物价指数调整后的原地价或前次转让或出让现值的百分率而变化。再如工程受益费。政府投资城市基础设施而使其邻近房地产增值。增值收益应归政府，但却流入了房地产所有者或使用者手中。因此，应制订《工程受益费征收条例》，对直接受益的房地产持有、使用或出租者课以工程受益费。这样，不但可抑制暴利，还为城市基础设施建设资金来源开阔了新的渠道。房屋税的课征对象为各类房屋及有关增加其使用价值的建筑物，每年按季、半年或一年向房屋持有、使用或出租者征收，可以抑制购房不用，等待涨价出售的牟利行为和持有房屋长期不用的情况。