政策和落实——关于当前房地产市场问题随笔之二 [复制链接]

第2版(经济)
专栏：房地产纵横

　　政策和落实
——关于当前房地产市场问题随笔之二
本报记者　蒋亚平　朱剑红
对前段时间房地产市场的状况，各种议论、批评甚多。其实，仔细分析，除了房地产市场自身的幼稚、混乱和不完善外，很多问题出在房地产业以外。
大量拆借资金违章涌进房地产领域，是近年金融体制改革滞后潜藏矛盾的大爆发；竞相出让土地、压低地价，又与特定财政体制下的中央和地方、地方和地方的摩擦和碰撞息息相关；各路“炒家”瞬间暴富，得益于一些地方几乎形同虚设的税收管理；种种产生超额利润的“寻租行为”，是以众目睽睽的“腐败”为其沃土。
房地产业急剧降温，对人们进一步认识我国房地产业发展的规律，规范房地产市场，起到了很大的促进作用。
近两三个月来，国务院和有关部门出台的有关政策和措施已不算少。其主要内容集中在对土地市场的管理上，如土地使用权出让的总量控制，科学、合理地价的形成和执行；土地增值一类的税、费的严格收缴等。这些新的规定，抓住了房地产市场的要害。
这些新制定的措施，表明我国的房地产市场管理正在向前迈进。比如，作为房地产市场形成的基础——土地使用权的出让和转让，是借鉴香港的成功经验。而香港无论是对土地供应总量的控制，还是对用地结构的控制，都严格而又富有弹性，这就能在整体上把握房地产市场的跌宕起伏，这一点，恰是前一段我国土地使用制度改革中所缺乏的。这次调整严格强调土地出让的计划性，正是对香港经验的进一步认识。
是否在房地产交易中收取土地增值费（也有人主张叫房地产增值费），一直有不同认识，但这次意见基本统一，有关部门正紧锣密鼓制定收取的标准和办法，估计年底可正式出台。我国土地长期无偿无值，实行有偿使用后，又碰上中国经济处于一个空前的迅猛高涨期，所以，在房地产开发商形成的利润中，确有相当一部分是政府乃至全社会投入后带来的升值效应。考虑到我国税收体系尚不完备，目前收取土地增值费是有利于防止土地收益畸形流失的。
还有对土地出让方式的要求，对土地隐形市场的限制，对垄断土地出让权的规定等等，都意味着通过这次宏观调控，今后我国的房地产市场将趋向完善和规范。
措施出了台，并不等于就万事大吉了。
这里有两个层面的忧虑。我国的房地产市场刚刚启动，房地产实践本身展开不够，市场尚未充分发育，今后必会有新的矛盾、问题出现。因此政策、法规需要不断调整。何况这次颁布的有关措施比较急促，很难尽善尽美。
第二层面的问题更为现实，即已定措施能否被有效地贯彻执行。
比如关于土地出让计划问题。其实，国家土地管理局一直比较重视建设用地计划的制订，用地计划还被纳入国民经济计划的“大本子”，从１９８７年开始，每年都很认真、严肃地向全国各省、市、自治区及计划单列市下达用地计划指标。然而，用地计划执行情况却不太好。１９９２年超用计划甚多。事情很简单，许多地方政府，该用即用，需占就占，很少考虑到计划指标限制。超了少报，或者干脆不报，主管部门看在眼里，却无可奈何。
现在再次把严格用地计划作为规范房地产市场的首要措施提了出来。但是，用什么办法来保证这条措施得以实施呢？
又如审批权限，土地管理法中早有明确严格规定，占用耕地千亩以上，由国家土地管理局审批，县级政府只有３亩以下耕地的审批权。但是据记者了解，除了一些国家计划的大型项目用地外，几乎没有省市因此到北京来寻求批准，项目却照上。办法有两个：胆大的，用多少批多少，根本不理不睬；胆小的，或者说策略一点的，化整为零，自我解决，地照占，事不误。
这次法令再彰，可是，用什么来保证各行为主体不再“故技”重施呢？
再如拟定中的“增值费”，收取的前提是必须要变“暗炒”为“明炒”，各种房地产交易都要入“场”，要有完备、严格的出让、转让登记制度。但以前也并非没有规定，却被视而不见，置若罔闻。重下决心，再立新规，但是用什么来保证相关管理不会重蹈覆辙呢？
类似的问题，似乎在大多数出台措施的落实和贯彻中，都能找到。显然，措施的出台，对于规范房地产市场来说，只是迈出了最初的一步，落实的任务更为艰巨。