规范和发育——关于当前房地产市场问题随笔之三 [复制链接]

第2版(经济)
专栏：房地产纵横

　　规范和发育
——关于当前房地产市场问题随笔之三
本报记者蒋亚平朱剑红
制订有关房地产的宏观调控政策，应当有宽阔和长远的视野。
低潮时要考虑到高潮，否则很快就不适应，以致顾了此时，误了彼时；出台时要想到落实，否则就是一纸空文，费了精神又损了权威。
同样，对于一个新兴的产业市场来说，讲规范要着眼于发育。规范不是目的，目的是为了更好地发育市场，发育产业。
发育市场，首先体制要顺。
人们多是谈到我国近两年房地产业发展如何迅猛，另一面却多有回避。
相比较而言，由于旧体制下形成的利益格局和其他种种原因，我国房地产业的发展起步较晚，而且格外步履艰难。
记者一年半以前曾谈到制约房地产市场发展中三大矛盾，即部门和部门、中央和地方、地方和地方。正是由于这些矛盾未能及时解决，导致了目前的种种混乱。
一年半过去，有的矛盾虽有缓解，但并无根本突破，有的甚至更为突出，比如房地产的管理体制。
体制不顺对规范和发育房地产市场的影响是深刻的：最明显的影响是多头批地。在一些大中城市，市内土地长期由城建部门主管；但按现行有关法律又应该由土地管理部门代表政府实现城乡统管。双方较力，久久相持。结果往往取决于当地主管首脑的态度。如若势均力敌，便出现了“多头”现象。
市场发育受阻的背后，往往是利益的摩擦。
我国大多数城市，房地产实行的是“两证”制，即业主必须同时拥有土地使用证和房产证。两处拜门，若一处受阻，全局不活。成本相对高昂。
在另一方面，一些公司因背靠主管部门，在规划、地价等方面享尽天时地利人和。
这样的体制，便生出两种现象，一是在费力、费时、利薄的环节上出现“空白”，形成市场管理上的漏洞；一是在权重利重的环节上，来自不同口径的规定重重叠叠，房地产商“过五关斩六将”方能挥动手脚。
此情不改，我国房地产市场的发育和完善，将会付出更多的时间和代价。
目前，有关房地产市场的种种努力，多是集中在管理和规范上。毫无疑问，这是当务之急。
同时，一些专家学者也屡有强调，管理和规范都是手段，目的应该是去全力发育和发展房地产市场。
人们多次谈到用地计划的制订和实施问题。如果只是为了管住，那么最得力的办法就是通过行政手段下死命令，通过严密的监察和统计，或撤职，或罚款。但是，如果同时也着眼于市场的发育和发展，那就应该在如何使计划更符合发展市场经济的要求，如何更能促进房地产业的健康发展上再多花一些气力。
越权批地应该严令禁止，各负其责。但是，这并不意味着不能对现行规定作些适当调整。比如，可以分地区规定不同量的审批权。
有关房地产交易中土地增值费标准的确定，也是如此。如果只是认为房地产企业赢利太多，应当回吐给社会，那么收费就可能高一些。但是若考虑到房地产业是我国的新兴产业，它的健康发展，不仅会有助于解决目前仍为严峻的住宅问题，还能牵动其他重要产业的发展，应当大胆地培育出一批新兴的房地产实体，那么收费可能就低些。
房地产信贷政策的制定，也涉及如何处理规范和发育的关系问题。如相关的利率、资金使用方向的规定，抵押、按揭的允许范围，因着眼点不同，即便在同一经济环境下，都可能有相当的不同。
我们对通过行政手段管住一件事情比较熟悉，而对于运用经济手段去完善和发育一个市场比较陌生。
经过１０多年的改革开放，我们在其他产业或行业的发展上，已经有了许许多多成功的体验，也有许许多多不成功的教训。通过这次宏观调控，我们在房地产业的发展上，应当尽可能避免陷入“一放就乱，一乱就管，一管就死”的怪圈。