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房地产热的再思索 [复制链接]

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只看楼主 倒序阅读 0 发表于: 1993-10-15
第9版(各地传真)
专栏:地方记者评说

  房地产热的再思索
主持人(驻浙江记者高海浩):有人说,经济发展总是冷热交替。今天这个热,明天那个热,引发诸多热门话题此起彼伏。房地产热就是时下一大热门话题,众说纷纭。但是,仅用冷与热来评判房地产业兴起的动因和发展轨迹,似乎失之简单。本报几位长驻地方的记者,对此也有兴趣,凑在一起“侃”一通,也许能对房地产热“侃”出点“说法”来。
  1.冷与热的产业态势
龚永泉(驻江苏记者):房地产是热是冷,要作具体分析。南京的房地产正方兴未艾。前几年,这里还没有房地产这一说呢。直到1991年,当珠江三角洲的房地产已经如火如荼之时,南京的涉外房地产公司仅16家,去年5月开始,随着土地有偿使用制度的实施,一年时间出现292家各类房地产公司,发展势头之猛,超过任何一个产业,对金融和建材市场带来的冲击是前所未有的。
刘士安(驻上海记者):房地产热,是客观存在。过去40年来,由于低房租和住房配给制,房地产萎缩停滞,欠帐太多,造成房地产市场复苏后迫不及待大发展,出现热得过度现象。有的房地产公司忽视投资风险,盲目追赶热潮;也有的是基本不具备条件的“炒家”,光想着“空麻袋背米”白手发家。
肖荻(驻天津记者):据建设部统计,目前我国房地产业仅占国民生产总值的3%,到2000年才到9%。而发达和中等发达国家的房地产业一般占25%至30%。房地产业在天津面临的是抓住机遇加快发展。最近天津市长亲自召集一批外商征求意见,外方经理纷纷提出,招收那么多职员,可住宅成了大问题,希望市政府在建房用地、建房贷款、建房政策等方面有个办法。由此看来,天津的房地产市场需求旺盛。
主持人:杭州市有个外商独资的梦湖山庄别墅区,每幢别墅售价上百万元,居然吸引10来个经商办厂致富的农民掏钱购买。还有些农民到杭州购买几十万元一套的公寓楼。这很出乎意料。我采访过进城买楼的农民,他们有的为子女进城开辟落脚点,有的买楼进城创办更大的实业,也有的作为一种投资以求获得更大利益。这对城市的发展影响重大,首先得益的便是房地产业。
龚永泉:南京市旧城改造规划制定多年,以前只是“纸上画画,墙上挂挂”,若要实现规划,仅靠政府筹资几十年都完不成。现在,土地使用权作为商品进入市场,房地产业的兴起,地处闹市的污染企业,以土地获得丰厚的回报,顺利迁到郊外。繁华地段破旧危房内的稠密人口,有的付钱买房就地上楼,有的贷款异地安置,各得其所,城市面貌出现大变化。
主持人:房地产业要发展,问题在于不可能孤立地“单兵突进”。房地产动辄要成万上亿元的资金和大量建筑材料、水电供给作支撑,而这些正是目前我国经济的“瓶颈”。席卷全国的房地产热,主要热在少数地区炒卖土地严重,一转手即获巨额暴利。几年之后,土地依旧,不见高楼。这种畸形发展危及的正是房地产本身。
  2.多与少的市场走向
肖荻:房地产业是否“过热”,我觉得有三条标准:一要看有无市场需求;二要看资金是否有保证;三要看能源、材料、水气热等支撑体系是否具备。天津5月28日房地产交易市场售出房屋420万平方米,95%是期货,现货仅占5%。天津友谊宾馆近70%的房间被公司企业租用,常常使散客住不上房间。前些日子,外商投资的凯旋门大厦商住楼破土动工,登出卖楼广告10天,100个单元房已全部售出。
主持人:像京津沪和经济中心城市,这类商住楼、公寓楼确有一定市场。但你不能以为在大城市是热门,我在小县城里也搞它几幢,这样非砸了不可。
刘士安:上海的花园别墅销售,虽不像卖主大做广告所称的那般“火爆”,但也有相当的市场容量和买主。他们中有些是在上海工作的境外人士,比如三资企业的外方老板、高级雇员,更多的是港澳、台湾等地有经济实力和投资眼光的人士,他们把在上海买楼作为促进资本升值的投资行为。
龚永泉:南京市的房地产市场启动不久,目前基本呈供不应求之势。特别是住宅楼,几乎是刚盖好就已卖完。买主大多是经济效益好的行业和企业,为员工购买住宅,而个人购房者也占1/3。不过令人担忧的是,豪华楼宇和别墅偏多。有关专家预测,如果出现房产市场饱和,首当其冲的将是高档豪华楼宇和别墅,中低档住宅楼仍将供不应求。
肖荻:天津市区还有700多万平方米的危陋破旧平房。为老百姓盖房,再多也没有错。市里已着手研究制定政策,大力开发改造破旧平房。
主持人:从诸位一番“侃”中可以看到,尽管各地情况有差异,而房地产市场结构失衡已经显露:花园别墅和高级公寓楼一轰而上,而需求极大的住宅楼发展明显滞后。
  3.管与放的调控支点
刘士安:房地产热的出现是一种典型的市场行为。房地产业出现这样那样的问题,说明我们的市场规则、经济杠杆和经济立法没有及时健全配套。
龚永泉:政府调控房地产市场,首先要把住房地产公司审批注册、征地开发期限和房地产交易管理这几关。拿南京市来说,市建委是房地产业的主管部门,却无法了解全市到底有多少家房地产公司。市里去年底建立了房地产交易市场,而真正进场交易的只占1/3。特别是房地产公司注册登记,应该严格审查其开发实力和专业人员比例。否则鱼龙混杂,非把房地产市场搞乱不可。
刘士安:对房地产这个新兴产业来说,热要热得有分寸,大力发展不盲目。从上海的情况来看,由于政府头脑清醒,重视利用金融杠杆和调节土地供应等经济手段,严格审批管理,使上海的房地产市场基本健康有序。
肖荻:规范房地产业既需要行政措施,也需要经济手段。要逐步制定一些地方性法规,发展一批律师、会计、评估事务所等中介机构,按照市场规律运作,并与国际轨道对接。
主持人:还应善意地提醒人们,房地产是高收益与高风险并存的买卖,它能使你一夜之间暴发,也能使你破产跳楼。千万别看了人家发财眼睛红,谨慎投资才是真。
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