公证机关应该参与监督防止房地产业无序经营 [复制链接]

第5版(读者来信)
专栏：探讨与研究

　　公证机关应该参与监督
防止房地产业无序经营
编者按：近年来，我国房地产业已成为海内外开发商投资的“热点”，由于房地产开发、经营、管理是一个复杂的系统工程，牵涉诸多法律问题，除需要法律的帮助和保障外，公证机关也必须参与其中。为什么呢？下文的看法值得参考。
盖房子首先必需有土地。我国城镇土地所有权归国家。土地出让、转让仅指土地使用权。土地出让、转让都必须遵循平等、自愿、公正、合理、有偿和有期的原则。有公证机关参与，可保证国有土地使用权出让、转让能依法有序公正合理地进行。我国自１９８７年９月，深圳市有偿出让第一块国有土地使用权以来，许多地方在出让土地使用权过程中，引入公证机制，取得了很好的法律效应。但仍有不少地方忽略了公证的作用，以“行政意志”左右各方，缺乏在公证部门监督下的公平、公开的市场竞争机制，结果让一些不法开发商钻了空子，以低价获得土地后，转手以高价炒卖，从中谋取暴利，使国家应从土地上获得的收益白白流失。由此可见，要合理出让、转让土地使用权，完善我国土地市场模式与结构，必须充分发挥公证在土地出让、转让中的法律作用。
房产经营与消费，涉及房屋买卖、出租、抵押、典赎、委托以及维修、养护等一系列经济活动。它们直接关系到经营者和消费者的切身利益，是房地产市场流通领域的关键，焦点主要集中在房屋的价格、质量、产权产籍及维修管理等方面。据有关部门统计，今年在全国２７个省、自治区、直辖市的消费者协会受理投诉中，因不履行合同，擅自提高房屋售价；使用不合格建材，导致房屋质量低劣；以及商品房售后无人管理维修，严重影响消费者利益的投诉就占总投诉量的７０％以上。这些问题症结就在于：对房屋经营者缺乏法律约束，而对房屋购买者又缺乏法律保障。因此我认为，凡在房屋买卖、租赁、抵押等经济活动中签订的合同契约，都应由公证机关进行公证，公证人员依照法定程序对合同条款内容逐项审核，使经营者和消费者的权益都得到维护和保障，促进房地产市场交易的正常进行。
为了改善城市居民的居住环境和住房条件，我国许多城市政府都在着手大规模对旧城进行改建。但在旧城改建中遇到的最大难题，就是房屋拆迁补偿和安置问题。尽管１９９１年国务院就颁布了《城市房屋拆迁管理条例》，并规定“补偿、安置协议订立后，可以向公证机关办理公证，并送房屋拆迁主管部门备案。”“拆除依法代管的房屋，代管人是房屋拆迁主管部门的，补偿、安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全。”但是，在实际执行中，公证的作用并未被充分重视。因此，在旧城改建中，对房屋拆迁应通过公证机关，依法办理房屋拆迁协议公证，这对于预防房屋拆迁可能出现的矛盾和纠纷，加快城市改造步伐，促进房地产业的发展均具有重要意义。
北京市东城公证处张殿玺