如何加快建设土地市场体系——访国家土地管理局局长邹玉川 [复制链接]

第2版(经济)
专栏：

　　如何加快建设土地市场体系
　　——访国家土地管理局局长邹玉川
本报记者　蒋亚平
记者：“房地产热”一度成为方方面面关注的热点。这当中，土地的供给和管理，是一个相当重要的问题。究竟如何评价土地使用制度改革以及相关的土地市场建设问题？
邹玉川：土地使用制度改革从酝酿到全面推广，前后近１０年时间；严格意义上的土地市场建设，从全国范围看，是近两三年的事。其基本的内容和做法，就是按照土地所有权与使用权分离的原则通过拍卖、招标、协议等方式，并规定好一定的价格、年限及用途，把土地使用权推向市场。出让后的土地可以再行转让、出租、抵押。这一做法，打破了土地长期无偿、无限期、无流动使用的单一行政划拨制度，是我国土地使用制度方面带有根本性的改革。改革已取得显著的经济和社会效益。如增强用地自我约束，增加财政收入，促进城市建设，促进用地平等竞争，大量吸引外资等等。去年以来，土地使用制度改革进程大大加快。目前，出让范围已拓展到除西藏以外的２９个省、区、市，土地供应基本纳入市场轨道。进入市场的土地占新增土地供应总量的比例，已由过去的１％，上升到近１０％。同时，改革的内容在拓宽，在深化。原行政划拨国有土地的自发交易，已开始纳入出让轨道，股份制企业用地作价入股，已广为实行。
记者：前一段，人们对土地供应和管理中的问题说得较多。应当怎样认识？
邹玉川：土地市场从无到有，从不被接受到波及、覆盖全国，不过短短几年时间，应该说是很不成熟，很不规范，漏洞还比较多。　问题主要是：
——土地市场的管理者——政府及其有关职能部门的行为尚不规范。如一些地区不认真执行国家下达的建设用地计划，导致用地总量失控；擅自下放土地审批权限；随意确定土地出让形式、面积、年限、用途和建筑容积率，人为压低地价；个别地方职能部门直接参与土地经营。
——土地市场的主体——进入市场的企业及个人行为不规范。一些房地产公司热衷于非法获得低价土地，转手炒卖；还有大量行政划拨土地进入市场自发交易，没有依法补交出让金。
——土地市场的调控机制尚未形成。土地利用总体规划和城市规划严重滞后，特别是缺少城市详细规划；土地税种不全，不能有效地抑制土地投机行为；利用金融手段调控不够，金融失控也冲击市场；土地市场的统一管理体制没有真正形成，部门之间动作不够协调。
记者：近几个月中央及有关部门采取了一系列措施，土地市场的情况有何变化？
邹玉川：从我们目前掌握的情况看，一些措施正逐步落实，土地市场得到了初步规范。主要表现为土地使用权出让供应计划和用地规模得到初步控制。上海、广东、深圳等地用地计划都调减了一半以上。建设用地结构也趋于合理，尤其是清理开发区工作进展较大，如四川就清理了１１４个开发区，规划面积减少４８１平方公里。房地产开发公司盲目增长的势头也得到控制。
记者：从国外实践看，土地市场是整个市场建设的重要组成部分，我们在这方面有怎样的总体设计和安排？
邹玉川：土地市场体系的建设，是指这样几个方面：一是合理配置土地资源。当前用市场手段配置的土地数量仅占建设用地总量的１０％，应当大力扩大这个范围。基本的措施是对经营性用地全部实行有偿出让，集体建设用地，属经营性的也逐步纳入出让轨道。出让形式，尽量以招标、拍卖为主，减少协议这种不规范的出让形式，并且严格土地使用权出让、转让的合同管理。二是建立科学、合理的土地价格市场形成机制。包括出让、转让中的价格评估和股份制企业土地资产和企业清产核资中的土地资产评估。主要措施是建立基准地价评估公布制度，并以此作为政府管理地价、强化社会监督的依据；加强对地价的监督和调控，建立严格的土地登记制度；加强对估价机构和人员的监督管理，规范地价评估行为。三是完善土地法律制度，并严格执法，加强执法监察。依法保证土地市场的统一、开放、竞争、有序。四是公平分配土地收益。合理确定土地的租、税、费，处理好中央、地方、企业、个人等方方面面的关系。五是进一步加强土地市场的中介服务。
记者：建立土地市场体系应当注意哪些原则？
邹玉川：首先必须坚持全国土地、地政和土地市场的统一管理。土地统一管理的内容，主要是这样几点：征用、回收土地要统一，划拨、出让土地要统一，以土地产权为核心的地籍管理要统一，土地评级估价要统一等等。第二，必须坚持资源和资产管理并重，不能只注重土地的经济效益，忘记了我国人多地少的基本国情。第三，必须坚持公开、公平和公正竞争。第四，加强政府领导，协调好部门关系，注意改革配套，使之和计划、财税、金融、建设、工商部门的改革协调同步。