回答有关“买卖土地”中的几个问题——访国家土地管理局局长王先进 [复制链接]

第3版(经济)
专栏：部长热线

　　回答有关“买卖土地”中的几个问题
——访国家土地管理局局长王先进
本报记者　蒋亚平　朱剑红
编辑同志：
记得开始“卖地”，都是些试点，在深圳、上海等地面积不大，地价也不低。适当卖一点，我觉得是好事，既能积累资金，又有利于部分地区的繁荣和发展。
可是，后来有的地方卖了可耕种的好地，有的把市政府办公楼也卖了，而且许多卖给了外商，我有些想不通。不知怎样看这些现象。请问国家在“买卖土地”方面有什么政策规定？
　北京科技大学　傅永超
记者：“买卖土地”，正在成为人们议论的话题。从读者来信看，人们很想知道国家在这方面究竟有些什么政策规定，请您作一介绍。
王先进：首先我想说明，“买卖土地”的说法不准确。我国的基本土地制度，是国家所有制和集体所有制，其所有权都不得买卖。现在人们讲的“买卖”，其实是指国有土地使用权的出让和转让，这在《土地管理法》中已作了原则规定。关于国有土地使用权的出让和转让以及出租、抵押，国务院在１９９０年就颁布第５５号令，公布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，对土地使用权如何进入市场已作了比较详细的规定。
土地使用制度改革的主要内容是在所有权不变的原则下，将使用权变无偿为有偿，确定使用期限最长不得超过７０年，土地使用权可以在市场上流动，也就是通常所讲的转让、出租、抵押等市场活动。
目前，在土地使用权出让上确实存在一些问题，有的地方出现过多、过滥现象，这当中的原因很复杂。尽管如此，土地有偿使用改革的方向是没错的，应当坚定不移地走下去。目前全国的建设用地，真正有偿出让的只占０．１％，其余９９．９％，仍是按旧体制的办法无偿划拨使用，这方面改革的任务还很重。
记者：出让和转让国有土地使用权时，对外商是否有特殊规定？这种规定是否意味着对外商有些特殊关照？
王先进：国务院专门颁布了一个对外商出让土地的条例，是为了便于加强管理。从原则上讲，无论内商或外商，在得到一块土地使用权上，地位是平等的，内外无别。现在，之所以有这样一种印象，好像对外商特别优惠，一是因为进入９０年代后，我国引进的外资增长较快，这些外资，无论是办厂，还是搞房地产开发、成片开发，都涉及到土地出让问题；二是一些地方政府从综合因素考虑，对外资给了一定关照，这与我国对“三资”企业的优惠政策是一致的。
这里还想再强调一下，向外商出让的是土地使用权，期满后，外商应该依法将土地和地上建筑物一并归还我国。成片开发，面积大些，但主权和司法管理权都在我们手中，这绝不同于将土地永久卖掉，更不同于过去的租界。
记者：现在，有许多地方政府、党委大楼都“卖”了，有的还“卖”给了外商，社会上对此议论纷纷。您怎样看？
王先进：只要明白出让土地不是永久买卖，更不是出卖主权，这类事就好解释了。我认为，在总体上，这类行为应当给予肯定和支持。由于历史的原因，我国各地许多党政办公大楼，都处于所在城市的最好地段。　从土地利用的角度看，是种浪费。政府出让办公楼，让商人们来盖饭店、写字楼，于国于民于市都有好处。据我所知，出让政府大楼最早的是青岛市　，此后好像有点“多米诺”的味道，陆续见到类似的报道。其实，青岛市的这一举动还是很合算的。他们不仅用出让的钱盖了一幢新的、现代化的大楼，还结余一些钱为市民办起其他福利。办公楼原址改为商用后，也使城市变得更为繁华。
记者：对地价问题的议论，人们多是担心价格太低，国家吃亏。这种担心有道理吗？
王先进：这种担心是有道理的。地价管理的难度很大。有人说，世界上没有长得完全一样的人。地也是这样，没有两块价格完全相同的地。土地价格受多种因素影响，如区位、用途、使用年限、建筑容积率、交通设施、投资环境，包括国内政治环境、世界形势变化等等。目前，我国的土地使用权出让已经逐渐形成了一定的区域市场。尽管很不成熟，但是有了市场，就有它自身的规律。
尽管管理难度大，但只要问题解决得好，地价市场还是可以更有秩序的，国家的利益也会更有保障。
当前，由于各地发展经济、吸引外资的积极性很高，所以，出现了一些竞相压价的情况，解决这一问题，靠传统的行政措施作用很有限。从境外的经验看，还是要制订一个更科学、更严密、更有权威性的土地供应计划，以此来调控地价市场。二是要改变目前的土地出让方式。现在绝大多数是一对一的协议方式，这当中不科学、不规范的因素很多，漏洞也多。如果更多地采取招标、特别是拍卖方式，让土地出让真正走向市场，问题就变得简单些了。第三是要有补救手段，如收土地增值费，这样，因政府在大环境上投了资而增加的级差地租就不会流失太多。深圳在这方面已经有较好的经验。
记者：还想请您谈谈，针对目前的情况，国家在土地管理和土地市场管理上有些什么新的举措？
王先进：总的想法，既要保护资源又要培育市场。抓得好，这二者之间可以互相促进。但有些时候又处于两难之中，因此要注意防止顾此失彼。
资源管理方面主要是要规范土地使用秩序。要摆正发展经济和保护耕地的关系，严肃处理各种违法占地现象，加强对开发区的用地管理。批地中坚持“以项目带地”原则，要收耕地荒芜费，超过两年不投资的，依法收回使用权。在加强资产管理上，一是要扩大国有土地使用权出让范围，减少划拨土地数量，增加出让数量；二是加强对行政划拨用地的管理，清理土地使用权自发交易市场，严禁囤积和非法炒卖土地；三是大力推进乡镇企业用地有偿使用和农村宅基地的有偿使用。
要同时搞好资源管理和资产管理，应当说，已经有成熟的思路和政策，就是按照国务院有关规定，管住一级市场，由各级土地管理部门代表政府，按照一定规模，统一负责土地使用权的出让，而不是多头出让。同时，放开二级市场、三级市场，从中体现平等竞争，体现效益至上，让土地在流动中得到合理利用。
下期内容：国家外汇管理局负责人谈汇率政策和外汇管理问题。