运用市场机制优化城市用地 [复制链接]

第2版(经济)
专栏：房地产纵横

　　运用市场机制优化城市用地
邓清
在市场经济条件下，城市土地功能的发展和演变通常遵循着经济合理化的原则。这种经济合理化，很大程度上是通过房地产业的发展来导向和影响的。在城市的不同区位，由于其各方面条件的差异而形成了级差地租，城市居民和各类组织竞争能力方面的差异，导致了它们所处的区位差异。因此，在地价最高的城市中心区，由于市场机制的作用，只有经济能力最强的大公司、事务所、金融业和高等级零售业才能立足，通常都形成了以办公、管理、金融和文化活动为主体的中心事务区和中心零售商业区。由于地价和交通因素，居住和其他用地逐渐被从城市中心区排斥出来，批发业和制造业被挤到中心区边缘。城市中心区最突出的功能是商业、金融和办公、管理，并形成了象征市场力量的市中心高楼林立的形态。
这种形态的形成有一个过程。在工业化初期，由于当时产业结构和交通、通讯手段的限制，城市人口和产业集中在城市内部紧凑发展。２０世纪初，城市人口的急剧增长很快超过了城市的容量负荷，城市中心区地价飞涨，内部环境开始恶化。第二次世界大战后，产业结构的转变和交通条件的改善为城市人口的扩散创造了条件。特别是由于私人小汽车的普及和通讯技术的发展，人们能够在更大的范围内选择居住地点。在房地产市场的调节下，低密度、低地价的城市外围区成了人们较为理想的居住地。人口的外迁带动了产业的外迁，工厂和有关商业机构也随之迁往城市郊区。
我国的城市发展从总体上说还处在以集中为特征的初级阶段。但在一些经济发达的大城市地区，如上海和北京，城市人口和产业向城市边缘区或郊区的扩散已十分明显。以北京为例，据１９８２年和１９９０年两次人口普查，８年间，中心城区共迁出人口２７．１万，第二产业在业人口由５２．８％下降为４２．７％，第三产业在业人口由４６．６％上升到５６．７％。产业结构也有了很大变化。但是，某些大城市中出现的人口扩散现象，最初并不是房地产业发展和市场调节的结果，而是政府在城市建设过程中的政策和产业布局的调整所促成的。
在计划经济体制下，我国长期以来采用行政划拨的方法无偿使用城市土地，造成了土地浪费严重，用地结构极不合理。８０年代中期以来，沿海地区的一些大城市中尽管陆续实行了土地有偿使用的办法，但由于土地等级划分过粗，收费过低，其调整城市用地功能的作用是有限的。结果使得大量的工厂、居民楼混杂在市中心区内。比如上海黄浦区浦西部分，是全市商店最集中、最繁华的中心地区，但在其４．０８平方公里范围内却集中了４００多家工厂，居住用地的比例也超过了５０％。
由于缺乏市场机制的调节，目前，我国大城市的土地利用方面存在着两方面严重的问题。一方面，城市中心区居住人口密度过大，用地结构很不合理，城市中心区的应有功能未能得到充分发挥。另一方面，我国大多数城市土地利用效率不高，建筑密度过低，水平扩展速度较快而垂直扩展却相当缓慢。长期以来，我国的城市建设大多是以单位为基本单元进行的，这种“单位所有制”结构造成了大量的土地浪费，城市内部用地集约化程度很低。这说明我国城市内部的土地利用很有发展潜力。
因此，大力发展房地产业，建立健全城市房地产市场，运用市场机制优化城市用地结构，是当今大城市发展的当务之急。应当充分运用地价的调节作用，促进城市用地功能和产业布局的调整，引导居民住宅需求的区位选择，通过人口和产业的扩散，逐步使城市中心区成为土地效益最高的地区，做到地尽其用，地尽其利，从而形成经济合理、高效的城市用地结构。