要发展又要规范——房地产业透视 [复制链接]

第2版(经济)
专栏：房地产纵横

　　要发展又要规范
　　——房地产业透视
本报记者　朱剑红　蒋亚平
编者按：本版从今日起开辟一个《房地产纵横》专栏。近几年来，房地产业的兴起，是我国经济生活中一个引人注目的现象。这个产业在国民经济中的重要地位，已是众所周知的事情。但它在建设我国社会主义市场经济中如何有序地运转，则是一个新的课题。我们开辟这个专栏的目的，就是借此园地沟通信息，分析形势，交流经验，评述问题，加强规范，促进房地产业健康发展。欢迎各方面的来稿。
　　　　
１９９２年什么行业最出风头？答案无疑是：房地产业。
统计表明：１９９２年全国房地产公司达到１．２４万余家，比１９９１年增长２．４倍；完成房地产开发投资７３２亿元，比上年增长１１７％；开发土地２．３３万公顷，比上年增长１７５％；实际利用外资７亿美元，比上年增长２２６％；实现利润６４亿元，比上年增长１４０％；向国家纳税４１．４亿元，比上年增长１０２．４％。
对此，上上下下颇为关注，方方面面说法不一。人们最关心和议论最多的是：对房地产业出现的“过热”的苗头，国家会采取什么相应措施来解决。
　一
当我们请中国房地产开发集团总经理孟晓苏对此发表看法时，他说：“关键是供应与需求的关系问题。要弄清楚，目前房地产市场是供应过度，还是需求不足？”
房地产业的主要生产目的一是为人们居住提供房屋，二是为人们的经济活动提供场所。住宅是人们最基本的生活资料，也是房地产业最主要的市场。从我国情况看，１９９０年，２亿城镇常住人口的平均居住面积为７．１平方米。先前估计，到２０００年，要实现人均８平方米的小康居住水平，需新建住宅３．６亿平方米，再加上今后１０年城镇最少新增人口１亿，需新建住宅１６亿平方米，９０年代全国城镇每年大约需建住宅２亿平方米。从近两年情况看，由于国内收入水平和消费水平迅速提高，今后我国的住房消费需求很可能大大超过以前的估计。近年来城镇住宅建设的实际情况是，１９８５年为高潮，竣工１．５３亿平方米，以后逐年下降，到１９９１年城镇新竣工的住宅为１．１亿平方米，１９９２年为１．６亿平方米，仍满足不了实际需求。
自８０年代以来，我国城市的发展出现了一种新的趋势，农村大量剩余劳动力进城，乡镇企业大发展，使得农业人口向非农业人口的转移、乡村向城镇转化的过程大大加快。这样一种趋势为房地产业的发展提供了一个巨大的市场。与城市住宅市场有所不同的是，这一巨大市场的投资渠道、投资主体不是以国家，而是以地方、集体和个人为主，所以更具活跃性和有效性。
因此，有人说，中国住宅的需求量大到说不透，至少２０年盖不够！在城镇建成的住宅中，开发公司建成住宅的比例顶多占一半。应该说民用住宅是房地产业有待发展的一个巨大市场。
此外，我国的经济建设和对外开放都处在高速发展的时期，政府又把大力发展第三产业放到了很重要的地位上，这些都大大增加了城市工业、商业、旅游、办公等各类用房的需求量。目前，我国很多城市的商业用房价格飞扬，仍供不应求。据统计，深圳的三产用房每平方米价格高达３００００元，海口市去年１２月写字楼的标价高者达９５００港币一平方米，而同期公寓标价高者为５０００元一平方米。北京近年写字楼建设的速度、水平及租价都可以说达到了国际水平，然而，北京市副市长张百发仍然公开宣布：对建写字楼开绿灯。
所以说，无论是住宅还是城市第三产业用房，房地产开发的潜力尚大。但值得注意的是，部分地区、部分品种已出现了不平衡的迹象。据某些统计，珠江三角洲的商品房只有３０％进入最终消费，７０％置于炒家之手。海南省已建成的２３０多万平方米商品房中，有１００多万平方米卖不出去。而在建的商品房还有近２００万平方米。许多开发商热衷的外销高级公寓、别墅在一些地区也亮起了红灯。据此，能不能说部分地区及部分品种的房地产已在一定程度上供过于求？这点值得各界人士认真思考。
　二
１９９２年是房地产业的“黄金年”。
这不仅因为投资者普遍看好这个行业，还因为它自身在去年迅速壮大起来。从前面所举的数字看，去年房地产业的发展速度恐怕是任何一个行业都很难企及的。
前些年，我国一些行业也有过一拥而上的局面，比如彩电热、冰箱热、洗衣机热、西服热、电扇热、录像机热，等等，从而出现了重复投资、生产线过剩的情况。房地产业会不会出现类似的局面呢？
我们从房地产业在国民经济中的地位这一角度来分析。
从世界上经济发达的国家和地区情况看，房地产业作为国民经济的支柱产业之一，在许多方面起着重要作用：作为社会生产的基本要素以及社会生活的基本要素，房地产业是国民经济的基础产业。据联合国统计，房地产业在国民生产总值中的比重一般为６％—１２％，所形成的固定资产占同期固定资产总值的５０％以上；房地产业是能够提供大量财政收入的产业部门，政府从房地产业所得的收入，一般可占其收入的１０％—４０％；房地产业能够促进和带动相关产业的发展，如建筑、建材、钢铁、金融等，据有关统计，房地产业的产值每增加１，就能使相关产业产值增加１．５—２。
如何评价我国房地产业目前的整体状况？建设部的有关专家认为，我国房地产业原有的基数很低，尽管在一些地区的一定时期内，它以惊人的速度向前发展，但在整体上还处于复苏阶段，比较弱小，主要表现为房地产市场不够发育，交易额很小，房地产业总产值占国民生产总值的比重仅为２％—３％。而在一些发展中国家，如巴基斯坦也达到４％。再从利税指标上看，１９９１年全国城镇土地使用税收入３１．７亿元，房产税收入３７．２亿元，房产交易的契税收入１．８７亿元，房地产开发企业纳税２０．４５亿元，这几项只占当年财政收入的２．３％。
根据建设部的规划和预测，我国房地产业占国民生产总值的比重，到２０００年将增加到５％，到２０２０年将达到１０％以上。房地产业为国家提供税收“八五”期间平均每年达到１５０亿元左右，“九五”提高到每年３００亿元以上。显然，我国房地产业在国民经济中还未起到它应有的作用，可以说，作为一个行业来说，它有着广阔的发展前景。
　三
房地产是人们从事市场经济活动的基础和载体，有人形象地称它是经济发展的先行官。也就是说，它的发展有超前性。国内外经济增长的历史证明，经济高速增长的过程必然以房地产业的高速发展为前奏。如果把我国房地产业的发展放到我国经济发展的大背景中来看，始自１９９１年的这次房地产发展高潮，既是房地产市场自身开放的结果，又与近两年经济的高速发展有着不可分割的联系。
一位在深圳投资的港商说：“如果没有繁荣的经济和城市发展，谁会来投资呢？如果没有房地产市场的开放，谁又能来投资呢？”
我国房地产发展的第一个高潮，应该说出现在８０年代后半期的东南沿海开放城市，伴随着那些城市大规模的引进外资和高速度的经济发展。房屋商品化及土地有偿使用政策的出台，为房地产业的复苏发展提供了市场环境。广州、深圳、珠海、福州、厦门等城市房地产业的发展，不仅使这些城市的建设大大受益，改变了投资环境，也为内地起了示范作用——城市领导看到了一条解决城市建设问题的光明大道，投资者们看到了一条获得高额资金回报率的发财之路。进入９０年代，当治理整顿结束，邓小平南巡谈话推动新的一轮经济发展高潮到来时，全国范围内的房地产发展新高潮的到来便是顺理成章的了。
目前人们说到“房地产热”，实际上也含有批评的意思。这里所批评的“热”，更多的是指那种“炒地皮”的“热”，那种片面追求高档别墅、宾馆与豪华建筑而冲击住房改革的“热”，也包括某些金融机构插手房地产经营的“热”。正因为房地产业是个新兴的产业，在管理上也缺少经验和必要的规章制度。因此，当务之急是加强规范，研究如何按照市场经济的规律来处理问题，让这个新兴的产业尽快走上规范化的健康发展轨道，按照市场经济的思路研究、引导怎样发育和完善这个市场。