意大利房产共同管理制 [复制链接]

第7版(国际副刊)
专栏：他山石

　　意大利房产共同管理制
刘儒庭
意大利的房产私有化程度很高，一般家庭均拥有自己的住房。这些住房并非都是别墅式的独门独户型，在城市，相当一部分是公寓楼，每户人家都是某座楼房中一部分的主人。这就有个整座楼房如何管理的问题。
在一座楼房全部售出后，购到房子的户主们可以一起开个会，决定整座楼房的管理办法。通常，最受欢迎的方法便是共同管理。待户主们做出决定后，可向会计师协会提交意见，这一协会将根据情况推荐一名管理人。这个管理人必须是经过资格考试后在这一协会正式登记的会计师。如房主们同意，即可签订合同，规定双方的责任与义务，尤其是管理人的任期、职责、报酬等。管理人一般都另有自己的职业，这一工作是兼职。
管理人的主要职责有两项，一是管理经济，一是调解邻里纠纷。前者包括，每年将整座楼房公用部分的维修费、电梯和楼道的照明费、卫生费、自来水和供暖费、大门门房的报酬等作出预算并召开户主会，通过后即分摊到各户。这些费用每月由管理人或门房收取，由管理人登记作帐，各项开支也由管理人支付后记帐，帐后附上原始单据，到年底时结算，向各户公布结果。如按预算预交的款项有剩余，可转入下年，如不足，再由各户按比例补交。
意大利规定，城市的楼房到一定年限后必须彻底整修一次，尤其是外表，盖起时是什么样子，必须仍按原样修好，外表的颜色也不许改变。这一工作由管理人主持，如他未在规定的时间内召集各户出资修理完毕，则由他向市政府承担法律责任。维修的方案由管理人召开户主会议讨论决定。管理人负责制定预算，再由户主会议讨论通过，维修完之后做出决算。平时的小修，如电梯、照明线路、供水供暖设备等的维修和更新等，均由管理人负责联系施工公司，购买零配件，支付费用等。年底结算时，管理人根据有效凭证向户主会议公布。
在一座楼房居住，邻里间难免有些矛盾和纠纷，大家可以在管理人主持下开会协商解决，也可以决定一些事项，大家共同遵守。如果一个户主或租房者感到自己的权益受到侵犯，可向管理人提出，由他出面解决。意大利关于房产的法律非常详尽，各项权利和义务规定得十分明确。比如，在一座楼房中，户主只拥有墙壁和地板，天花板属于楼上一户所有（即该户的地板），只有最高一层的户主既拥有地板又拥有房顶。所以，如果楼上向楼下渗水，或有其他影响下层的情况，楼上必须立即设法恢复正常，因为你的财产影响了别人（楼下）的权益。这时，受害人除了直接找楼上提出外，也可以给管理人打电话，他会找楼上户主交涉解决。邻居声响过大，形成噪音，这是邻里间常见的矛盾，也是最难启齿的事，交涉不当反会使矛盾激化。这时可给管理人打个电话，由他去交涉，他可不必说是谁家提出的。如果是楼外的某一因素影响了住户的权益，更需要管理人出面交涉。
有了这种方法，房屋的管理既不必交给国家，也不必交给某个单位，而是由户主自己管理。而户主又通过合同将责任落实到管理人头上，使他有职有权。给管理人的报酬，由各户分担。户主虽然支出了一定的费用，但省却了很多麻烦，所以，这种办法很受欢迎。