港资注入内陆房地产——由盲目到理性的选择 [复制链接]

第10版(台港澳)
专栏：

　　港资注入内陆房地产——
由盲目到理性的选择
本报记者武侠
年内，消息频传：港商注资三峡工程所在地大获全胜，几乎家家公司盈利。其中香港陆氏集团有限公司投资１．８亿美元兴建的三峡商城，虽然该项目居民搬迁安置刚刚完毕，而楼花十分畅销，３成预付金已入开发商帐上。
３月份，南京某公司首期推出１００套住宅房，仅两个星期就售出１．２万平方米，销售额达２５００万元，创造了房地产交易史上的一个奇迹。
更有香港几大财团联手，筹集巨资发展铁路、公路沿线车站的上盖建筑物，在北京、上海、广州、武汉等大都市兴建大型综合物业，有如火如荼，大举挺进之势。
有人说，继１９９２年下半年和１９９３年上半年港商投资房地产热潮之后，又一轮“投资热”开始启动。
专家分析指出，自１９９３年下半年，国家对房地产业实行宏观调控后，港商投资内地房地产开始进入理性化阶段。一个规范的房地产市场体系正在发育成熟。１９９４年上半年的良好势头预示着港商在内地良好的投资前景，可能出现的“房地产热”其涵义与前一阶段的“热潮”相去甚远。
　　　　别墅公寓的热与冷
用“火爆”二字来形容１９９２年、１９９３年港资涌入内地房地产业的情景，实不为过。１９９２年我国房地产业实际利用外资７亿美元，１９９３年竟猛增到２２亿美元，其中８０％多的资金来自香港。到１９９２年底，全国共有房地产开发公司２万余家，合资公司约占２０％，而合资方中又有７０％是香港企业。他们多青睐盈利期望值较高的高档建筑，而需求量较大的中低档平价房却颇受冷落。
在“公寓大战”、“别墅大战”的硝烟中，一幢幢豪华楼宇拔地而起。而硝烟散尽后，一个最切实最关键的问题摆在面前：这些房子卖给谁？
与此同时，国内大量住宅困难户翘首以待，需求量极大的平价住宅大片空白，各大城市危旧房屋改造资金奇缺。在北京，仅写字楼一项，短缺局面将持续２到３年。
投资结构失衡，供需脱轨，房地产市场盲目升温，宏观调控迫在眉睫。１９９３年６月，国家开始采取紧缩银根、压缩基建等措施，进行宏观调控。全国人大初步审议通过《中华人民共和国城市房地产管理法》，相关的一系列法规也正式列入立法议程。
１９９４年上半年，房地产业新开工面积出现负增长，一些企业也纷纷偃旗息鼓，坐等观望。
于是，有人认为国内房地产市场开始由热转冷，担心宏观调控会影响房地产业的发展速度，不利于港商、外商的投资。
　　　　港商真的裹足不前了吗？
一项调查表明：香港地产商今年上半年在内地投资总额比去年同期增长幅度近４０％。
建设部部长侯捷指出，房地产管理法有利于港商在内地的投资。他说，房地产法主要对房地产开发经营行为做出了统一规定，而未对行为主体加以区别规定。港澳同胞、外国人与内地的企业享有同等的权利义务。
业内人士认为，不能以１９９２年、１９９３年的“热”为标准来衡量目前房地产业的发展。当时所谓的“火爆”，相当程度上是一种“虚热”，是刚刚起步的中国房地业的“躁动”阶段。无论是管理方式、经营行为，还是人员素质等，许多方面都有不足之处。所以才导致了盲目投资等一系列问题的产生。宏观调控标志着中国房地产业开始冷静，种种法规的相继酝酿出台也预示着理性和规范的房地产市场体系的成熟。这将大大促进整个房地产市场的健康发展。
房地产估价师冯俊认为，房地产管理法也许会使那些投机取巧的小投资者们感到不方便，但却使港商的投资出现了一些令人高兴的特点：那就是，投资商及其投资行为走向正规，大规模投资增多了，投资结构趋于合理。一些大企业联手投入巨资，带来了新鲜的活力，也带来了先进的管理方法和管理经验。
西二环“金融街”被称为“聚宝盆”，香港“京泰”和“永利行”联手先拔头筹，通泰金融大厦占地１．４万平方米已动工兴建。
东单至王府井路段号称“寸土寸金”，香港巨富李嘉诚捷足先登，李与港商董建华计划联手注入２０亿美元，兴建东方广场。
港商抢占上海滩的热闹劲也不亚于“别墅大战”，“英皇”在南市区投下１亿美元，“三江”便在南京西路拍出２亿美元，“九仓”在卢湾区的上海时代广场占地１３万平方米，也是气概不凡。
　　　　“安居工程”新热点
黄金地段固然抢手，精明的港商也没丢下另一个更有潜力的市场——居民住宅。
《城市房地产管理法》明文规定，国家鼓励和扶持开发建设居民住宅。
天津市拥有７３８万平方米的危陋平房，香港南丰集团、经纬集团、巨川集团独具慧眼，积极洽谈投资项目，而香港嘉里集团将以２亿美元承包其中１．４万多平方米的危房改造。
香港“新世界”积极投身于武汉市的“居者有其屋工程”和经济实用房建设，一大批特困户飞出“鸽子笼”，使得武汉市旧城改造面积超过了前１０年的总和。
一位房地产估价师说，也许用“热”来形容当前港商投资的新气象并非十分确切，前二年的“热”也不是我们希望再看到的。由热变稳，健康发展，表明中国房地产市场已走出“阵痛”，港澳同胞、外商在中国投资经营房地产前景乐观，大有可为。