拒不履行土地使用合同案

第10版(农村经济)
专栏：依法用地·依法管地

　　拒不履行土地使用合同案
魏丽华
案情
１９８８年５月２５日，某市国土局公开拍卖一块土地的使用权，面积为９８３４平方米，某工程开发公司以１７２０万元的地价款，投标获得了这块土地的使用权，并在公证机关的公证下，与市国土局签订了土地使用合同，预付了５０万元作为履行合同的定金。按合同规定，某工程开发公司必须在９０天内付清地价余款，否则，市政府可解除合同，已付定金不予退还。
但事隔不久，某工程开发公司即与市国土局交涉，指出该局的土地拍卖公告中称“土地用途是商品宿舍楼和单身公寓”，对土地用途交待不清楚，使他们误以为可以开发商品住宅楼，而导致错误投标，地价偏高。据此，他们正式向市政府打报告，要求更改土地使用用途，并表示，如果不改变土地使用用途就不再交差欠的地价余款。
市国土局认为，当日签订的土地使用合同，以及市政府对这次拍卖的有关文件，都对这块土地作为“单身职工宿舍及单身公寓”的用途作了明确的说明。况且，自拍卖公告公布之时至公开拍卖之日，有一个月的充裕时间。在这段时间里，某工程开发公司未曾提过土地用途规定不清楚的问题。因此，以所谓土地用途不清楚作为不履行合同的理由，是没有法律依据的，为了维护合同的严肃性，国土局决定收回这块已拍卖的土地使用权，并且不退还该工程开发公司５０万元的定金。
　　　　评析
这是一起典型的拒不履行土地使用合同的案例。
根据我国《城市房地产管理法》有关规定，土地使用权可以采取招标、拍卖或者双方协议的方式。土地管理部门在出让土地使用权时，一般要根据具体地块的不同情况、市场供求关系等因素来确定是否采取招标、拍卖还是双方协议的方式。但是无论采取何种方式出让土地使用权，土地使用合同一经签订，即具有法律效力，否则，必将承担违约的法律责任。本案中，某工程开发公司以土地用途交待不清楚为由而不履行其与国土局签订的土地使用合同，是一种明显的违约行为，相应的法律责任也理应由其来承担。
土地使用合同属于行政合同，由国土部门与用地者签订，它以双方的意思表示一致为成立条件，这是与其它行政行为的区别所在。土地管理部门在土地使用合同的履行、变更与解除中享有行政优先权，它对不履行合同义务的相对人即用地者有制裁权，可以单方面变更或解除合同，追究相对人的法律责任。