| 曲哲涵 |
2001-08-31 00:00 |
由于缺少细化的服务标准和收费标准，业主和物业管理公司之间的恩怨账，似乎永远都算不清——物业管理：给你一个舒适的家？
第9版(假日生活周刊)
专栏：消费视窗
由于缺少细化的服务标准和收费标准，业主和物业管理公司之间的恩怨账，似乎永远都算不清——
物业管理：给你一个舒适的家？
本报记者曲哲涵
众目所瞩众怨所归
问问身边初享乔迁之喜的朋友，住进新房后最不满意的是什么？十有八九会说：物业管理。
近几年，“物业管理”这一概念随着新楼盘的扩张迅速为人们所熟识。人们对居住环境的要求，不仅反映在居室的功能和装修上，也反映在公共环境的质量上。物业管理的好坏，直接决定着每个居民的生活质量。
前不久，重庆某小区的一位住户遭入室抢劫，业主虽拿出了“提供封闭式防盗系统和24小时固定岗哨”的购房承诺，但物业管理公司却拒不承担责任。
日前，宁夏银川某小区的物业公司在经营不善的情况下不辞而别，使小区内的垃圾清运、保安等全部“歇业”，园内几千位住户苦不堪言。
家住北京某“花园”小区的李女士来信诉苦说，她所在小区的门卫形同虚设，小贩随意进小区乱吆喝做生意，物业公司则干脆在小区空地上搭建临时屋棚，出租给外来人员。此外，垃圾没人清运，门窗坏了也找不到人维修。
据南京市价格举报中心介绍，当地一家物业管理公司在实行转供电及电力增容改造中，多预收107户居民费用，总计高达10.7万元。
据悉，仅2000年广州市消委会及12315接到的电话投诉中，针对物业管理的投诉就有200多宗，主要投诉的问题包括：物业公司收支账目不清、收费不合理及乱收费、物业公司收费与服务质价不相称等。
物业管理：我的服务值多少钱？
业主和物业之间的多数纠纷都与收费有关。据有关部门统计，截至1999年底，北京市由物业管理公司管理的住宅面积已达40％，这一比例在上海、广东等地还要高些。
关于物业管理收费，各地都有规定。北京市将住宅标准分为不同的等级，以此确定收费标准。例如，普通甲等住宅面积100平方米的用户每月每平方米交..25元，一年下来需交2700元。对大多数城市居民来说，这笔费用不算低。但产生矛盾的主要原因还不在费用高低，而在于大家感觉钱花得不值。面对前文提及的“脏、乱、差”的情形，拒交物业管理费的事件就不可避免地发生了。据一位业内人士透露，现在每年能收上70％管理费的物业公司不太多。
物业公司似也有苦衷。上海市长桥罗秀地区的商品房是用来安置动迁户的，物业管理的收费标准并不高。然而业主和公房租赁户拖欠或者拒付物业管理费和租金的现象却相当普遍。数十万元欠款让物业公司焦头烂额，催讨无果，物业公司把欠款户告上了法庭。
大多数业主拖欠或拒付物业管理费的理由是物业公司管理不到位。可是，物业服务究竟值多少钱？保安，找个退休人员，或聘请训练有素的专业人员都可以；一天扫1遍地和扫3遍地，也许在保洁效果上也没有区别，但物业管理公司为此支出的费用却大不一样。
接受服务的一方总希望价廉物美，提供服务的一方肯定要考虑成本支出。物是否有所值，该谁说了算？目前各地《物业管理条例》相继出台，但遗憾的是，这些条例对管理标准都没有细化，缺少操作性。
居委会与物业公司：能否殊途同归？
影响“公共服务”进而影响居民生活质量的另一个原因是：物业管理与行政管理发生的碰撞越来越多。
目前，物业管理公司与街道组织职能交叉的情况十分普遍，有的街道办事处直接组建服务公司，强制居民高价承接物业公司以外的业务，与物业管理规章相抵触。物业管理的“婆婆”也多，城市水、电、气和治安等单位，都能管小区，令出多门，增加了居民的负担。
邓益群是北京市颐源居物业管理公司的总经理，也是北京市羊坊店街道办事处任命的颐源居居委会副主任，他笑说自己是个政企合作的“试验品”。在记者看来，这个“试验”很有成效：该物业公司的接待大厅“生意红火”，从钻空调孔到要个螺丝皮垫，业主们真正把物业当成了值得信赖的“管家”。去年，这个小区经业主委员会推荐，被评为北京市优秀管理居住小区，两年来物业管理费上交率都在98％以上。
有专家指出，在社区管理上，管理部门必须拓宽思路，发挥业主委员会、物业管理公司、居委会三方的作用，共同加强社区物质和精神文明建设，为居民提供舒适的居住环境。 |
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