德国：买房盖房都有法

第15版(国际周刊)
专栏：

德国：买房盖房都有法
本报驻德国记者江建国
　　建筑住房在德国的最高法律是《建筑法》，此外，有相应的涉及土地保护、环境规划、建筑设计师投入、保修期等种种法律和实施条例，几乎没有什么漏洞
　?建筑公司的售房计划书，是必须提交政府建筑局备案、有法律约束力的文件
　　在德国出售住宅，没有“建筑面积”的概念，只有“居住面积”
　　建筑商必须对一切不动产继续保修五年，对电梯、地下停车库门等动产，则由生产厂家保修两年
　　在德国买房子是一件大事。又是一件相当复杂的事，绝不像在超级市场拎起一口袋土豆交钱走人那么简单。本报记者站在从波恩迁往柏林时，在柏林买了房子，经历了一次买房子的全过程，跟公证人、建筑公司、房产经纪人、建筑监理、政府房地产部门、税务局打了无数交道，签署了一厚沓文件，才算住进了房子。最近，记者又采访了这家建筑公司销售部门的人士，详细了解了一番这个以法网严密而著称的国家在建设和销售私有住宅方面的规定。限于篇幅，记者仅就与购房者有关的方面略作介绍。
　　建筑住房在德国的最高法律是《建筑法》，在此之下，有相应的涉及土地保护、环境规划、建筑设计师投入、保修期等种种法律和实施条例，几乎没有什么漏洞，重要事项一目了然。建筑公司面对购房者的第一步，也是最重要的是售房计划书。这可不是一般的宣传品，而是必须提交政府建筑局备案、有法律约束力的文件。如果建筑公司在建设过程中违背诺言，它是要吃官司的。
　　记者至今保留的这份建筑计划书包括些什么内容呢？除了对地点、环境的说明外，重点是各住户的居住面积、户型分割、地下停车库及地下储藏室的面积及分割，以及室内设备的标准的说明。附带说一句，德国在出售住宅时，从来没有“建筑面积”这个概念，只有“居住面积”。给记者印象深刻的是多达35条，包括从外墙的质地、颜色直到浴室水管材料的详细说明。试举一例。“浴室浴盆约为170厘米长，质材为上釉钢板，安装在保暖的支架上……洗手盆质地为洁具专用陶瓷，宽约63厘米，排水管及水龙头组件为镀铬金属，厕所水箱安装在墙内……”又如电气系统的安装，“厨房灯头一只，电炉接头一只，洗碗机插头一个，冰箱插头一个，吸油烟机插头一个，备餐台插头两个……”又如对地面用材的说明，“卧室、客厅、走廊和储藏室地面为合成纤维地毡，价格为40马克一平方米，厕所和厨房为瓷砖，材料价格为50马克一平方米。居住房间和过道可依用户要求改铺地板，费用增加部分自负”等等。对用户的特殊要求可以在何等条件下满足，也都有说明。这是因为，所有的设备都包括在以面积为单位的售价之中。
　　住宅开始动工后，建筑公司就通过广告、房产经纪人等开始出售房屋。购房者在洽购时可以提出自己的改建要求，例如打通非承重墙，或修改原定设备。同时，在同等价格下，建筑公司提供几种颜色不同的瓷砖、地砖、地板供顾客选择。如果顾客中有亲戚朋友擅长室内装修，也可以自己干，购房价格当然会低一些。但这毕竟是极少数。此外，改建的范围也是有限制的，不能以为这是自己的住房就可以随心所欲。例如，记者当时希望在厨房的外墙上打洞，接上排油烟管。建筑公司告诉记者，外墙属于本住宅楼的集体财产，任何改动都必须经住户大会决议通过，因此不能满足记者的要求。又例如，中国国内常见的各家各户装防盗门，在德国是不允许的，但可以从自己的住宅内为门加防盗锁。
　　理由是，公用面积部分必须一致，材料和样式都一样。在这方面，德国另有法律管着。
　　对于购房者来说，价格和住宅标准之间的保证是《房产经纪人及住宅承建人条例》。这个规定确定了购房者在各个不同建筑阶段的付款比例，以防建筑商在收款之后以次充好，或其他损害购房者的行为。按规定，土方工程开始之后，付首批房款（全部购房价的20％），此后分12个阶段付清。例如毛坯建设完成后，付40％；房顶和排雨槽管完成后付8％，暖气管道安装完毕后付3％，窗户及玻璃装好后付10％……最后一笔3.5％的款项则存在公证人处，购房者在确认一切缺陷都排除后，才付给承建人。在此期间，购房者可以聘请独立的建筑监理人审查各项目，提出改善清单，要求承建人改进，排除缺陷。而所有这些程序，都写在购房者和承建人谈妥的由国家公证人制定并签字的购房合同中。因此，在德国，按图纸出售住房是允许的，也是常见的，好地段的售房广告一见报，经常是短期内就已经销售一空。能保证最终得到满意的住房的关键是上述对承建人强制的法定义务的规定及监督机制。
　　就监督来说，在各个阶段都有技术监督协会派专家审查，房子盖好后，政府建筑局要来验收。政府监督的内容主要是按照国家的工业标准和相应的法律，如保暖法、隔音法、噪音法等，审查是否合格。
　　同样，在住宅交工、住户已经入住后，建筑商必须对一切不动产继续保修五年，对诸如电梯、地下停车库门等动产，则由生产厂家保修两年。在我们这座六层住宅楼中也确出现公用走廊上一块地毡有缺陷的事情。经房主大会议决，要求建筑公司更换。但因同样花色的地毡现在市场上已经脱销，所以建筑公司答应在将来地毡磨损陈旧后全部更换，对此缺陷给予赔偿。
　　在德国当然也有个别骗子或皮包公司行骗，收取了购房者购房款后宣布“破产”，或建筑质量低劣，不符合要求等事实。因此，报纸、电视等媒介经常以典型案例提醒购房者在购房前，向消费保护者组织咨询，了解承建人的义务和自己的权利，谨防上当。