房改对话：房改改得怎样了？ [复制链接]

第9版(经济周刊)
专栏：

　　房改对话：
　　房改改得怎样了？
　　对话人：建设部房地产业司副司长侯淅珉本报记者朱剑红
　　住房实物分配已在全国停止
　　朱：在一年半以前，国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，要求各地从当年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。现在住房实物分配是不是真的停止了？
　　侯：可以说，住房实物分配已经在全国停止了。从前年下半年开始，陆续出台了停止住房实物分配的有关规定。到去年底，各省、自治区、直辖市（包括西藏），以及军队停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化的文件已全部出台实施。
　　朱：但不少群众反映，去年还有一些地方的单位仍在购房向职工分配出售。是这些单位违背国家房改政策，还是国家允许各地另有规定？
　　侯：停止住房实物分配是国家的统一政策，任何地区和单位都应严格执行。考虑到一部分单位在1998年底前已经利用单位自有土地开工建设职工住房，为保证新老住房分配办法的平稳过渡，一些地区规定，凡在1998年底前已开工的单位自建住房，或已交纳购房预定金购买的商品住房，并于1999年底前竣工的，可以按货币化的规定向职工出售，也可以按出售现有公房的成本价向职工出售。
　　这项政策实际上是一种职工定额负担的办法，不能简单地归结为实物分配。今后各单位不能利用自有土地建房或购买住房，然后按现住房出售的规定向职工出售，甚至实物分配。但单位可以利用自有土地建房，以不低于同等地段的经济适用房价格向职工出售。
　　住房补贴发放
　　上半年内全部展开
　　朱：什么人能够享受到住房货币分配？职工什么时候才能够拿到钱？
　　侯：确立住房的货币分配制度是今年房改工作的重点之一。根据国家有关规定，凡是一套60平方米经济适用住房价格是当地双职工家庭年收入4倍以上，具有住房资金来源的地区，可以向职工发放住房补贴。目前绝大多数地区的住房分配货币化方案，都把住房补贴对象限定在无房职工和住房未达标职工，一般对去年新参加工作的职工实行按月发放补贴的方式，对住房未达标职工和无房职工1998年以前工作年度的住房补贴采取一次性发放方式，除离退休职工外，一次性补贴一般在职工购买住房时兑现。
　　去年年中以来，随着各地住房货币化方案的出台实施和住房档案的建立，住房补贴已经陆续开始发放。按照建设部的要求，各地住房补贴发放工作，应在今年上半年内全部展开。
　　住房补贴水平基本合理
　　朱：住房分配货币化之后，一些人担心买不到和自己的经济承受能力相适应的住房，即使领取住房补贴后仍然买不起住房，甚至连在市场上租房也有一定困难，这是不是说明住房补贴金额离职工预期差距太远？
　　侯：判断补贴水平是高还是低的基本标准应该是，职工家庭通过领取住房补贴和个人合理负担能否购买一套符合自己住房标准的住房。这里，关键是房价、住房补贴面积标准、个人合理负担水平的确定。如果这三项基本因素确定合理，那么，住房补贴水平的确定就应该说是合理的。
　　从目前各地的货币化分配方案看，住房价格是以当地经济适用住房价格为基础测定的，住房补贴面积标准综合考虑了本地区各类职工的一般住房水平，个人负担水平是按照国家有关规定并根据当地职工家庭工资收入水平确定的。应该说，住房补贴标准基本合理，与职工购买现住房的支出水平基本一致。当然，如果和实物分配体制下职工不负担或很少负担住房费用相比，住房补贴额必然与职工预期有一个差距，差距就是职工个人应该负担的那部分住房费用。这正是新旧住房分配体制的根本差别。按照各地规定，个人负担的住房费用是家庭年工资收入的4倍。因此说，大力发展居民住房消费贷款，是实现居者有其屋的迫切需要，也是住房分配制度改革最重要的相关措施之一。
　　朱：对青年人而言，储蓄少、公积金积累少、住房补贴有限，贷款购房本息压力大，似乎住房梦更难圆？
　　侯：刚参加工作的年轻人可以采取先租后买的住房消费方式。其次，还应该转变实物分配制度下形成的“一次到位”的住房消费观念，树立不断改善的梯级消费意识。先买小房或便宜一些的旧房，买房贷款时，可以选择期限较长的还款方式，或者是一些金融机构正研究推出的等比递增还款方式，减轻当前的还款压力，这与其他市场经济国家解决青年人住房问题的做法是一致的。
　　物业管理要
　　引入竞争机制
　　朱：现在有房的职工在买房还是租房问题上也有一些顾虑。主要是因为一些地方物业管理费比较高，甚至比公房租金还高，他们担心买得起房住不起房。另外，住房的维修费也是一个未知数。
　　侯：目前部分地区存在物业管理收费较高、服务不到位的问题。这有住房物业管理刚刚起步，管理制度不够规范的原因，但关键是两个环节的工作没有跟上。一是住房物业管理市场化进程滞后，缺乏竞争机制；二是业主委员会还不健全，业主与物业管理企业的委托关系没有真正建立。因此，要大力推行物业管理的招投标，引入竞争机制，通过市场竞争使物业管理费用合理化。同时要充分发挥业主委员会的作用，健全业主委员会与物业管理企业的合同关系。另外，物业管理费用较高的原因之一是维修费用高。建立住宅共用部位、公共设施设备的维修基金，是减轻居民购房后的负担、保证住宅区长治久安的根本措施。为减轻购买现住公房职工购房负担，目前规定职工购买现住房时，要按购房款的2％交纳维修基金，售房单位从售房款中提取20％（多层住宅）或30％（高层住宅）作为房屋的维修基金。维修基金应当专户存储，专款专用，由业主委员会审定并监督使用，确保维修基金的安全和专项用于住宅维修。
　　初步建立
　　住房新体制
　　朱：有不少人认为，把现有公房卖完了，实物分房停止了，房改就结束了。能否这样说？
　　侯：住房制度改革的本质是我国城镇住房政策的调整，目的是不断适应我国社会经济发展的要求，更好地解决居民的住房问题。如果说出售公房是打破旧体制的主要手段，停止住房实物分配、实行住房货币分配则是建立住房新体制的开始。目前的住房制度改革正处于由打破旧体制向建立新体制迈进的关键时刻。
　　随着住房货币分配的实施，至少还需要以下几项改革及时跟上，如改善住房供应制度，使住房供应适应居民购房的支付能力；发展住房消费贷款，为居民购房提供合适的融资支持；建立住房保障制度，解决低收入居民的住房问题；改革住房管理制度，实行住房物业化管理，等等。只有这些制度的建立顺利实施，住房新体制的基本框架才能确立起来，房改的主要任务才算完成。所以说，货币化方案实施之后，房改的任务更加艰巨。目前，这些改革都已启动，估计在两三年内可以初步建立住房新体制。
　　朱：房改如何考虑和解决低收入居民的住房问题？
　　侯：保障居民最基本的住房需求是政府的重要职责，也是社会保障制度的重要组成部分。目前的规定是，各地要通过筹集一部分腾空的旧住房和新建一批普通住宅，以较低的租金向无房的最低收入居民出租。对已经有房的最低收入居民，要在提高租金的过程中，实行减免补政策，使租金支出保持在居民可以承受的范围内。
　　（压题照片由夏内信摄于江西上饶）（附图片）