国外房地产开发 [复制链接]

第7版(国际)
专栏：国外房地产

国外房地产开发
方斯
房地产业是国民经济发展的重要支柱性产业。它是集房地产开发、经营、租赁、信托及房屋维修、装饰为一体的综合性产业。而房地产开发则是其中心环节。房屋作为商品实行大规模的综合性开发，从国外情况来看，历史并不很长，基本上是从第二次世界大战以后才开始的。这种综合开发，是指在所征用的土地上建造开发设施，包括征用（购买）土地、削山填谷、平整土地、修筑道路、铺设水电及热力管网、建造住宅与公共建筑、修建绿化设施等一整套基建工作。几十年来，国际上许多国家和地区在这方面走过的路子，既有成功的经验，也有失败的教训。
一、政府给予高度重视，纳入国民经济的发展计划。
住房是人类生存的四大基本需求之一。举凡住房问题解决得比较好的国家，政府无不在政策上给予高度重视，将它纳入国民经济发展计划。新加坡人口密度大，二次大战后，人口增长率又一度跃居世界首位。独立时，房荒成为国家的一大难题。新加坡政府推行“居者有其屋”计划。几十年中，政府已连续实施了5个住房建设五年计划。开始时每年建1万套住宅。80年代初，发展到每年建四五万套，全国人均居住面积达15平方米，成为世界公认的住房问题解决得比较好的国家。北欧的瑞典也是住房问题解决得比较好的国家。拉丁美洲和非洲的一些发展中国家，已开始重视房地产开发。
二、重视立法，从法律上给予保证。
许多国家在房地产开发方面都有一套完备的法律。加拿大是一个住房水平很高的国家，除了资源丰富和建筑生产力发达等因素外，政府制定一系列法规和政策也是重要原因。加拿大联邦、省及地方市级政府通过制定和执行一系列法令、条例、地方法、标准和规范来管理房地产开发。《全国建筑规范》公布于40年代。经过多次修改，目前已发展成为各省制定条例和规范的重要依据，是一部加拿大权威的建筑法典。此外，英国议会于1946年通过的《新城法》，有计划地分期分批在大城市周围建设一批新城。日本为解决房荒问题，于1955年制定了《日本住宅公团法》。这些都对房地产开发产生了重要影响。
三、综合开发，配套建设。
综合开发，配套建设。这就是统一规划、统一设计、统一建设，并且不限于住宅建设，还包括商业、文化、环境和服务设施等。房屋建好后，用于出售或出租。
西欧国家在二次大战期间，城市房屋破坏厉害，战后进行了大规模的建设。他们就是采用了综合开发、配套建设的办法。比如英国二次大战后建设了约40个卫星城，法国在巴黎郊区建了几大片房屋。最初，他们盲目学习美国的作法，搞单一的高层、高标准，走了一些弯路。70年代以后，他们在坚持综合开发、配套建设的成功经验的同时，改变了单一的高层、高标准的作法，走出了一条新路。比如法国70年代在巴黎周围又建了5个新城，住宅高低适中，配套建设，商业网点及文化和服务设施齐全。后来，英国建的一些房屋也都不是很高，五六层或七八层，高的也就十几、二十几层。城市的环境绿化和美化也比60年代以前搞得好多了。绿化面积，法国多的占40％，少的也占30％。
日本实行房屋综合开发是从1977年左右才开始的。过去他们开发的重点不在房子，而在改造东京在高速公路和地铁等交通设施方面投入了大量的资金。70年代后期，在大城市周围建造了一些新城。在距东京80公里的地方，建了一个名叫多摩的新城，四周是山，中间是一片草地，建筑规模为15万居住人口，房屋多在五六层以下，建筑标准比较高，城市中心有商业和文化娱乐等设施，居民生活比较方便。
四、多方集资，促进房地产开发。
房地产开发需要大量的资金，其来源是多方面的，实际上，各国的解决办法也是多种多样的。瑞典新房建设和老房改造所用的资金是通过银行贷款和房主现款储蓄的途径来解决的。在法国，住宅有国家投资的，也有私人或营造商投资的（这种营造商即开发公司），他们从储蓄银行贷款建造住宅出售。国家投资的住宅主要供低收入居民租赁。日本最大的房地产开发机构“住宅公团”的资金来源主要是：1、国家与民间金融机构的借款；2、发行“住宅公债”；3、国家与地方政府直接出资；4、其他筹划资金。