重负和“地情” [复制链接]

第2版(经济)
专栏：

重负和“地情”
培育和完善土地市场述评之一
本报记者蒋亚平
土地使用制度由以前的无偿、无限期、无流动，逐步改变为现在的有偿、有限期、有流动，以及在此基础上形成和发展的土地市场，是当代中国改革开放结下的最沉甸的果实之一。这一变革在我国经济发展和体制转轨中的重要作用，已经日益为人们所关注。
另一方面，与劳动力市场和资金市场相比，刚有雏形的土地市场显然还未得到足够的重视。在社会主义市场经济体系中，土地市场不仅是一个极为广阔、潜力巨大的市场，也是一个特殊的市场。这种特殊，不仅因为土地既是生产资料，又是生产手段和劳动对象；既是资金和物质投入的承受者，又可作为资本投入。还因为在我国，土地有不同于别国的资源禀赋和资产禀赋，也即不同的“地情”。
具体地讲，我国的土地市场的这种特殊地情，可以概括为“四大一少”。
一少是指土地资源少。
看总量，我国土地总面积占世界总面积的7％，耕地总面积占7％，分列世界的第三和第四，真正是“地大物博”。但是，人均土地不到世界平均水平的1／3，耕地更少，仅为1／4。“地大物博”变成了“地少物稀”。
作为生产要素，劳动力可以再生产，资金可以钱生钱。土地却一寸也多长不出，是一种名副其实的“硬约束”。
“四大”是说社会需求大，对外开放程度大，国有土地资产大，体制转轨落差大。
我国目前不仅正处于人口膨胀期，也正处于工业化、城市化、现代化的起步阶段。无论是吃饭、穿衣、住房，还是盖工厂、建学校、修马路、建设城市，都需要大量土地。我国从1986年到1993年，共净减少耕地约3500万亩，每年平均净减450万亩。这种状况，除了制度、管理等方面的原因外，建设用地需求增长是一客观原因。
由于全部城市土地属于国有，农村土地若进入市场，也必须征用为国有后再由政府出让。这样，由国家掌握的国有土地资产量就非常大。如果按比例算，肯定是世界上国有土地资产最多的国家。截至1993年，我国固定资产投资形成的国有资产，累计约为3万亿元左右。而据有关专家3年前估计，我国的国有土地资产就达15万亿元之巨。如果算近几年的增值，这个数又可以增加近一倍。这笔由国家掌握的巨大资产，格外为人们所注目。
对我国土地感兴趣的还有海外资本。我国对外开放吸引国外资金的需求是巨大的，外资进入中国，稀缺而价格相对低廉的土地，便成了最受欢迎的交换物。
同时，由于我国的大规模现代化建设刚刚开始，在市场的催化下，土地正处于一个急剧升值期，因此更成为许多海外投资者青睐的对象。1992年到1993年大量外资涌进国内房地产市场，钟情于旧城改造和成片开发，便是这种冲动的第一次浪潮。
土地资源少，土地资产大，国内加快建设，国外大规模投资，我国土地承载的压力就特别大，这就需要特别加强对土地市场的管理。
这恰恰是问题所在。目前，我国正处于一个由计划经济向市场经济的大转轨时期，新体制和旧体制之间存在的差异，在土地市场上表现突出。全国范围内的土地使用制度改革1988年才起步，土地市场在1992年以后才渐有规模。由于人员有限，机构不全，体制不顺，法规不细，经验不多，分工不明等种种原因，使当前的土地市场显得很不成熟，很不完善，管理上的缝隙、漏洞还有不少。因此新兴的土地市场就很难平静了。
国有土地资产大，产权改革不到位，责任不明确，有些单位只想从土地利益中得一份，抓一把；建设用地量大，上下关系不顺，用地计划便成了“摆设”；想多吸引外资，有些地区又自觉不自觉地拿外商最欢迎的土地去交换。
这一切，都增加了管理土地资源的难度，造成土地资产流失，加剧了土地市场上的种种混乱。
面临着这种“地情”，我们既然已下定决心坚持改革，发展土地市场，就必须坚定不移地创造条件，采取措施，对土地市场实行严格科学的统一管理。